1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

一、选题依据

1.国际背景

国外对房地产价值理论的研究起步比较早，现代西方房地产价值理论价值起源于18、19世纪的古典经济学派，现代房地产估价起源于英国。各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不尽相同。国际上房地产估价法可分为两大类：一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时，注重经验、技术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为，在市场经济发达的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠；二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法，在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产价值，他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。在美国、英国及日本等发达国家，其房地产估价业发展较为成熟，已形成了比较完善的房地产估价理论并建立起严格的的房地产估价规程和正规的房地产估价师制度。

2.国内背景

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

本课题需要研究和解决的问题：

估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照国家估价规范、地方规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地勘察、了解当地房地产市场行情以及认真分析现有资料的基础上，运用适当的方法进行评估，并结合估价人员的估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，对委估对象做出客观的评估价值。

按照《中华人民共和国国家标准#8212;#8212;房地产估价规范》（gb/t50291一1999），房地产估价方法为以下几类：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。本报告将根据某房地产项目的特性采用以上一种或多种方法的综合运用以力求得出比较合理公正的价格结果。