摘 要

本文从宏观以及微观两个角度，对我国房地产市场风险进行了统计分析。基于宏观经济分别建立了宏观风险综合评价模型、时间序列干预分析模型。在宏观风险综合评价模型中，采用层次分析法确定指标权重，然后对各项宏观经济指标映射风险值进行加权平均，得到我国房地产市场风险综合值。结果显示，我国2002年1月至2016年3月综合风险值，其均值为46.646（中位数为44.933），且从2002年到2016年呈现先逐年增加后平缓的趋势，但风险减弱的趋势并不显著。然后基于风险综合值，对限购令造成的影响建立干预分析模型。结果显示，限购令导致我国房地产市场风险综合值下降大约16.13%，且其影响以较快的速度衰减，长期累积影响也仅为26.05%，即导致我国房地产市场风险综合值下降大约26.05%。微观上，本文基于KMV模型对我国房地产信贷风险进行度量。结果显示，以2016年3月31日为基准日，我国144家房地产上市公司平均违约距离为0.4945（中位数0.5299），平均违约概率为33.33%（中位数为29.81%），与被冠以STamp;ST*的上市公司的相应均值更接近。因此，本文认为目前房地产企业的信用风险水平较高，商业银行信贷风险问题较为严重。

综上所述，目前我国房地产市场风险水平仍处于偏高状态，同时房地产行业商业银行信贷风险也较高。政府采取一定的宏观调控政策能够对房地产市场的风险进行抑制，但调控作用有限。就商业银行而言，建议其建立房地产企业信用评级制度，来控制不良贷款的发生概率。

关键词：中国房地产市场风险；风险综合评价模型；干预分析模型；KMV模型

Abstract

In this paper,from the angles of macroscopic and microscopic,we take statistical analysis for real estate market risk to our country.In terms of macroeconomic,we respectively build macro risk comprehensive evaluation model and time series analysis model.In the macro risk comprehensive evaluation model,using the analytic hierarchy process (ahp) to determine indexes weight,then based on it,we get the weighted average risk comprehensive value of the real estate market in China.Results show that,between January 2002 and March 2016 in our country, the mean of comprehensive risk value is 46.646 (median is 44.933).And from 2002 to 2016,the tendency shows increase year by year before gently,but weakening trend is not significant.Then,based on the comprehensive value of risk,we set up time series analysis model to research the macroscopic policy impact.According to the results,housing restriction policy makes a 16.13% decline on China's real estate market risk value,and its influence moves at a rapid speed attenuation,and long-term cumulative effects is only 26.05%,which means that the policy leads to a 26.05% decrease of the comprehensive risk value of the real estate market in China.In terms of microscopic,this article is based on KMV model to measure the credit risk of real estate in our country.Results show that based on date for March 31th 2016,the average default distance of 144 listed real estate companies in China is 0.4945 (median is 0.5299),the average probability of default is 34.16% (median 29.81%),which is more closer to the STamp;ST* companies. Therefore, this paper argues that the current real estate enterprise credit risk level is high,and the commercial bank credit risk problem is more serious.

To sum up,at present our country real estate market risk level is still in the high status,and the commercial bank credit risk of real estate industry is terrible too.The government should adopt certain macro-control policies to suppress the risk,but the control effect is limited.In terms of commercial Banks,it is suggested that establishing real estate enterprise credit rating system to control the probability of bad loans is necessary.

Key Words：China's real estate market risk ; Comprehensive evaluation model of risk ; Intervention analysis model ; KMV model

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 中国房地产市场风险研究背景 1

1.2 国内外研究现状 1

1.3 本文研究的目的、意义及方法 3

第2章 中国房地产市场风险的描述与度量 5

2.1 房地产市场风险指标描述 5

2.2 我国房地产市场风险度量 5

2.2.1 指标选取 5

2.2.2 数据预处理 6

2.2.3 指标风险值映射 6

2.3 宏观风险综合评价模型 8

2.3.1 层次分析法理论介绍 8

2.3.2 权重值计算 9

2.4 风险综合值统计描述 10

第3章 基于风险综合值的时间序列干预分析模型 12

3.1 时间序列干预分析模型简介 12

3.1.1 模型一般形式 12

3.1.2 模型的构建思路 13

3.2 干预分析模型的构建 14

3.2.1 数据预处理 14

3.2.2 趋势外推模型——干预前的样本数据模型估计 15

3.2.3 政策影响测度模型——干预模型参数估计 16

3.2.4 建立净化序列拟合模型 17

3.2.5 干预分析模型 19

3.3 干预分析模型的预测 19

第4章 基于KMV模型的房地产信贷风险度量 20

4.1 KMV模型简介 20

4.1.1 模型假设 20

4.1.2 模型建立 20

4.2 基于KMV模型的房地产行业信贷风险实证分析 22

4.2.1 数据预处理 22

4.2.2 KMV模型求解及结果分析 23

4.2.3 信用风险管理建议 24

第5章 结论与建议 26

5.1 综述房地产市场风险 26

5.2 模型创新点及展望 26

5.2.1 模型创新点 27

5.2.2 模型展望 27

参考文献 28

附 录 29

附录A平均随机一致性指标取值表 29

附录B房地产市场风险综合值 29

附录C 部分源代码 32

致 谢 36

第1章 绪论

1.1 中国房地产市场风险研究背景

近年来，我国房地产行业发展迅速，成为我国经济增长的支柱产业已经是不争的事实。与此同时，房地产与国民经济又紧密关联。2015年，我国房地产市场开发投资完成额约占全国GDP14.18%，占全社会固定资产投资17.4%。房地产在国民经济中的作用举足轻重。

2010年4月国家发布“新国十条”，为抑制房价过快上涨，政府进行宏观调控，对部分城市开始实施限购令。限购政策的出台一定程度上对房价过快上涨有所抑制，全国范围内房地产行业发展增速放缓。自2014年起，以呼和浩特为首，全国许多城市开始逐渐放松或解除限购。显然，限购政策作为一项具有典型中国特色的宏观市场调控手段，对我国房地产市场有着显著的影响。因此，研究宏观调控政策对房地产市场风险的干预作用是有意义的。