摘 要

进入改革开放新时期以后，我国的经济发展迅速，在良好的经济发展环境下，房地产行业也得到了很好的发展，逐渐在我国的国民经济发展中有着举足轻重的地位。商品住宅价格的变化一向都被看作是反映房地产市场繁荣与否的标志。随着住宅市场化程度的不断加深，商品住宅价格和地理空间方位的关系更加紧密，商品住宅价格在空间层面上呈现出了显著的区别。如果我们在研究的时候忽略各地区的空间联系对城市商品住宅价格带来的影响，不仅会造成模型的设定误差，而且我们也无法正确分析城市商品住宅价格的形成机制和影响因素。

为了全面探究我国中东部地区商品住宅价格的时空依赖性关系，本文获取了我国中东部地区的商品住宅价格和宏观经济指标的面板数据，做了两大方面的分析，分别是我国中东部地区商品住宅价格的空间自相关分析和影响我国中东部地区商品住宅价格的因素分析。首先对商品住宅价格做空间自相关分析，得出我国中东部地区商品住宅价格存在明显的时空相关性，房价较高的地区其周围地区房价也较高，房价较低的地区其周围地区房价也较低，商品住宅价格呈现出高-高聚集和低-低聚集的现象。其次对影响商品住宅价格的因素进行研究，采用固定效应空间滞后模型，结果表明地区生产总值()作为宏观经济指标对商品住宅价格的影响比较大，商品住宅竣工面积()作为供应指标对商品住宅价格也有显著的影响，除此之外土地成交价款()作为成本指标对商品住宅价格的影响也比较明显，至于城镇居民人均可支配收入()对商品住宅价格有一定的影响但不太明显，其他影响因子对商品住宅价格的影响则较小。

关键词：商品住宅价格；面板数据；空间自相关；空间滞后模型

Abstract

Since the reform and opening up, China's economy continues to develop. In a good economic development environment, the real estate industry has also been rapid development, having a pivotal position in China's economic development. Changes in commodity housing prices have always been seen as a sign of real estate market boom or not. With the continuous deepening of the housing market, making the price of commercial housing and geographical location of the contact more closely, commercial housing prices show a significant difference in space. If we neglected the influence of the spatial relation of the urban commercial housing prices in the study, it will not only caused the model error but also we can not correctly analyze the formation mechanism and influencing factors of urban commercial housing price.

In order to explore the spatial and temporal dependence of the price of commercial housing in the central and eastern regions of China，this article obtains the panel data of commodity housing prices and macroeconomic indicators in the central and eastern regions of China, this paper obtains the panel data of commodity housing prices and macroeconomic indicators in the central and eastern regions of China, doing two aspects of the research. They are the spatial autocorrelation analysis of commercial housing price in the central and eastern regions of China and the influencing factors of the price of commercial housing in the eastern part of China. First of all, we have made a spatial autocorrelation analysis of commercial housing prices, and concluded that there is a significant temporal and spatial correlation between the price of commercial housing in the central and eastern regions of China. Higher prices in the region surrounding areas are also higher prices, lower prices in the region surrounding areas are also lower. Commercial housing prices show a high-high and low-low aggregation phenomenon. Secondly, we do the analysis of the impact factors of commodity housing price, it is concluded that the regional gross domestic product GDP as a macroeconomic indicator is a great influence on the price of commercial housing. Area of commercial housing completion as an indicator of supply is also a significant impact factor. In addition, land transactions price (LP) as the impact of cost indicators of commercial housing prices is also significant. As for the urban residents per capita disposable income (PI) of commercial housing prices have certain influence but not too significant, effect of other factors on the price of commercial housing has a little influence.

Key Words: Commodity housing price; Panel data; Spatial autocorrelation; Spatial lag mod

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 选题背景及意义 1

1.2 国内外研究进展 3

1.3 本文主要研究思路 4

第2章 空间自相关性与空间经济计量模型 5

2.1 空间自相关性 5

2.1.1空间自相关性概念 5

2.1.2空间邻接矩阵 5

2.1.3指数 5

2.1.4散点图与统计量 5

2.2 面板数据的单位根检验和协整检验 6

2.2.1面板数据的单位根检验 6

2.2.2面板数据的协整检验 7

2.3 空间经济计量模型 7

2.3.1经典回归模型 7

2.3.2空间滞后模型 7

2.3.3空间误差模型 8

第3章 商品住宅价格空间自相关性的实证分析 9

3.1 研究区域 9

3.2 研究数据的获取 9

3.3 中东部地区商品住宅价格的空间自相关分析 10

3.3.1中东部地区商品住宅价格的全局自相关 10

3.3.2散点图与统计量的显著性 11

3.4 中东部地区商品住宅价格影响因素分析 16

3.4.1面板数据的单位根检验和协整检验 16

3.4.2商品住宅价格影响因素的实证分析 17

第4章 结论与建议 19

4.1 结论 19

4.2 建议 19

参考文献 21

致谢 22

第1章 绪论

1.1 选题背景及意义

自从改革开放之后，我国的经济发展水平飞速提升，经济水平的飞速提高也推动了现代化和工业化进程的不断加深。在良好的经济发展的大环境下，房地产行业也得到了迅猛发展，逐渐在我国的经济发展中扮演着越来越重要的角色。人民的日常生活与房地产业息息相关，经济水平的提高和社会的进步也离不开房地产，很显然房地产行业已经成为了国民经济的中心产业。从经济的发展史来看，不管是20世纪90年代日本房地产业遭受重创还是亚洲金融危机导致房地产行业的崩溃都像我们表明房地产业的经济关联性很高，房地产业市场的崩溃必然会引起一系列连锁反应最终导致经济危机的爆发。 房地产行业对我国经济的影响主要在以下三个方面：第一，国民经济的基础和发展方向都是由房地产行业决定的；第二，房地产业不仅在国民经济中扮演重要角色，能充分吸收新技术，而且其本身经济增长率也较高，可以拉动不同产业的发展，这也就是房地产行业的扩散效应；第三，伴随着房地产行业在国民经济增长中的贡献率越来越高，房地产业俨然已经成为中国国民经济发展的不可或缺的重要角色^[1]。

由于房地产行业的飞速发展，房地产价格也相应的也不断增加，甚至超过了人们日常工资水平的负荷。为了房地产行业能够持续健康平稳的发展下去，国家也接连颁布了一连串的方针政策。从1998年开始，国家停止福利化分房，这一举措使得住房开始进入商品化时代，我国的住房市场基本上完成了由卖方市场向买方市场的转变。2000年以后，房地产行业的发展一直处于蓬勃发展的时期。2002年颁发11号令，明文规定各个种类的经营性用地都一定要以招标、拍卖或者挂牌方式来进行公开交易。然而在2008年的时候，金融危机带来的沉重打击不仅使经济遭受重创，更使房地产业受到巨大的冲击。这促使国家颁布了一连串的方针政策来调控房地产产业市场。2008年颁布的国十三条，以及之后颁布的国四条、新“国十条”、新“国八条”、国五条，目的都是为了抑制房地产泡沫，促进房地产市场的健康成长。就连近几年来，我国房地产的调控政策也一直在发生着变化，朝着更加有利于房地产业发展的方向发展。