1.1城镇房屋征收估价方法与实践的意义

近年来，因城镇房屋征收引发的利益冲突和社会矛盾，已成为影响我国工业化、城镇化进程和社会稳定的突出问题之一[1]。2011年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，以前的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《征收补偿条例》努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来，通过保护被征收群众的利益、 完善征收程序、加大公众参与、明确补偿标准、补助和奖励措施、禁止建设单位参与搬迁、取消行政机关自行强制拆迁的规定，充分显示了维护公共利益，保障被征收人的合法权益的鲜明特色，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会的建设[2]。

1.2房屋征收估价国内外现状

(1)国外城市房屋征收补偿研究现状

在德国、加拿大、英国等这些西方发达国家，土地是属于私人所有的，而房屋又依附在土地之上，因此对土地的征用补偿工作的同时就包含了对土地上房屋的的征收补偿。各国为了公共利益，具有征用土地的管理权限[3],但是应该对被拆迁人给予合理的经济损失补偿。德国征收的土地补偿价格标准是以正式公布征收决定时的被征收土地的交易价格为标准[4]。而且，为了防止利用预期的公共开发事业进行投机取巧，它还规定了凡因预测土地将变为公用地而引起的价格上涨部分，可以不计入补偿价格计算。加拿大的征地机构对被征地者提供了”法律出价” [5]。英国的土地征用补偿包括：土地（包括建筑物）的补偿，残余地的分割或损害补偿，租赁权损失补偿，因征收土地而造成的迁移费、经营损失费补偿；其他必要费用支出的补偿，无土地征收情况下的补偿[6]。国外在土地征用方面，客观合理地保障了被征用人的合法权益，使他们的生活水平不会因为失地而下降[7]。可以说，国外对房屋征收补偿的研究具有丰富的理论与实践经验。但是，是否要完全的接受国外的实践经验并运用到我国的房屋征收工作中去，这是个值得深虑的问题。一方面，我们要更加全面系统的研究和检验国外城市房屋征收的理论和经验。另一方面，在借鉴过程中要根据我国的实际情况，把适合我国的那些理论和实践充分利用。只有做到这两方面，那么，我国的房屋征收补偿理论体系才会更加完善，房屋征收补偿事业才能发展的更好。

(2)国内房屋征收补偿研究现状

在市场经济和住房制度改革不断发展和深化的过程中，房屋征收补偿政策也在不断演变，拆迁管理法规也在不断的修改。1991年《城市房屋拆迁管理条例》中规定征收补偿由被征收房屋的重置价结合成新结算来确定，这样的规定有很大的漏洞，因而出现了很多的问题[8]。因此 2001 年出台的新的《城市房屋管理条例》，新条例中规定征收补偿是根据被征收房屋所处的位置、被征收房屋的结构以及它的建筑面积等因素,以房地产市场评估价格来确定货币补偿金额[9]。随着我国市场经济体制改革的深化，2001年《房屋拆迁管理条例》中的缺陷也逐渐暴露出，并引发了不少社会矛盾[10]。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布实施,新条例在规范公权,保护私权方面有了较大突破,开拓性地规定了公共利益的范围，进一步强调了为公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收单位及个人的房屋。将适用的区域范围明确为国有土地上的房屋，将城市规划区外的国有土地上的房屋征收一并纳入了新条例的范围。建立了公平补偿、市场价格评估、征收奖励补助等机制，这有利于保障被征收人特别是弱势群体的合法权利和利益[11]。对征收补偿程序进行严格规定,禁止野蛮的搬迁,撤销行政强拆,新条例规定的各项制度都切合实际,便于操作。

对于房屋征收补偿的问题，许多学者也开始进行研究，一些研究房屋征收补偿的文献不断发表，并取得了许多成果。我国学者对房屋征收补偿的研究，对指导我国房屋征收补偿工作发挥了重要作用。但随着城市征收规模的扩大，现有的房屋征收补偿的缺陷逐渐暴露出来。有人指出，征收补偿应是动态的[12]，应根据被征收房屋的土地区位、用途、建筑结构等因素，按照征收补偿当时的市场正常交易价格进行评估[13]，确保征收补偿价格同房地产市场接轨，真正做到按照市场规律来确定征收补偿标准，并进一步提高现有的房屋征收补偿制度，促进城市建设的健康发展。

1.3房屋征收估价的特殊性

房屋征收评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特殊性主要表现在以下几个方面[14]：