文 献 综 述

1.1在建工程抵押价格评估目的及意义

对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。在建工程房地产在抵押评估中具有所有权确定性，合法性，可变价性，房地产可比性较差等特点，另外，还具有一定的特殊性。此外，自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。因此，房地产抵押作为银行的主要经济来源，在我国也被认可并受到了各界人士的重视。并且随着房地产的抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起，但是总有一些特殊性的房地产存在给估价带来困难。我们不能忽视在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，对于存在的那些悬而未解的问题，比如在建工程的抵押涉及许多不确定性而产生的风险，比如房屋拆迁、工程款拖欠、市场未来预售风险^[1]等问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险及不利影响。因此，对于在建工程抵押价格进行评估，有利于规范在建工程房地产估价行为,有利于维护房产当事人的合法权益，具有很实际的意义。

1.2在建工程抵押价格评估国内外研究现状

房地产不仅是人们生活的必须资料，又是各行各业必不可少的生产资料，而房地产作为一种不动产商品，房地产评估也是一个很重要的环节。随着社会经济与房地产的蓬勃发展，在建工程抵押价格评估也越来越受房产评估行业的重视。许多学者为此也不停地做着研究：丁丁^[2]认为在建房地产，在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业性强等特点，他结合自己实际评估操作经验，对在建房地产抵押价格评估方法进行了阐述。

杜建国^[3]对在建工程含义及其特点进行了阐述，然后对其进行了分类，在此基础上，对在建工程抵押价格评估特点和评估范围的界定进行了描述。刘薇^[4]等人，经过探讨认为房地产的价值、评估的技巧、估价方法及评估中需注意的事项等方面与其他物品的估价有所不同，因此，他们对房地产抵押评估的技术、路线、方法等进行了分析。朱小强^[5]分析了有关在建工程抵押的法律关系，提出了在建工程的抵押关系，并深入探讨了抵押评估方法中的成本法和假设开发法。金建清^[6]首先以分析抵押目的实现过程为基础，提出目前通行的假设开发法公式不太适用于在建工程抵押估价；其次，通过考察在建工程抵押目的实现过程中房地产状况变化对实现抵押权时价值的影响，建立了在建工程抵押估价的假设开发法公式；最后给出了一个算例。

除此之外，许多国外学者也对在建房地产价格评估进行了研究：Mertzke^[7]在房地产评估界发表了具有划时代意义的论著《房地产估价过程》（1927年），延伸了马歇尔的思想体系，将评估理论与价值理论紧密联系起来，这成为不同房地产评估方法之间相互验证的理论基础。然后是Hyder、Schmitz^[8]和Atkinson三人分别提出了收益法、市场比较法和成本法的价值评估技术。对抵押评估的研究，Bienert和Rehkugler（2005）阐述了欧洲抵押贷款价值概念的发展，并提出抵押目的的重要性，指出抵押价值与市场价值的不同依据与抵押目的。Dengetal（2002年）把抵押视为一种期权，同时对抵押期权的定价方法和问题进行了详细的研究。抵押评估有四种常用的方法，评估领域随着学科的发展也得到了拓展，出现了许多先进的评估方法，利用数学与统计方法可应用于评估抵押物价格。除此之外，Fisher^[9]结合房地产估价实例，论述了估价误差的一般规律，并在此基础上对传统比较法估价误差和模糊数学法估价误差进行深入分析。而Nathan S. Collier^[10]通过分析房地产开发中的建筑资金，考虑各种影响因素后，然后对房产价格进行了客观的评估。

1.3在建工程抵押价格评估原则

在建工程抵押价值评估在房地产评估中的地位越来越重要，但由于在建工程本身很多不确定性因素，从而导致在建工程抵押价值评估的原则和方法都具有特殊性。本文将在确定在建工程抵押价值评估原则时会注重强调合法原则、估价期日原则和公平原则，并提议遵循谨慎原则。同时对假设开发法在在建工程抵押价值评估中的运用进行深入分析，对在建工程这种特殊标的物评估的局限性，参照估价对象置于交易、处分、状态变动等因素进行价值测算后，对假设开发法的评估结果进行检验和调整。

在建工程估价前期工作及操作要求^[11]：首先，明确估价价值定义，然后，明确估价基本事项，包括估价目的，估价时点，估价对象，之后要对其进行实地查看，并收集资料，调查法定优先受偿权。