随着我国住房改革的不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。

房地产营销策划是站在开发商的角度和立场以求证过的市场分析为依据对未来可能面临的市场需求变化在正常的营销理论、准确的项目定位指导下勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。

当前的房地产行情一路飙升，出现了市场泡沫，为了进一步规范房地产市场，国家强化了宏观调控，国土资源部等职能部门也实施了不同的政策对其进行约束。

在此环境下，房地产逐渐过渡到买方主导市场需求，市场营销的作用日益突出。

但目前我国的房地产营销体系还不够完善，尤其是营销策略的针对性、有效性偏差，在一定程度上制约了房地产行业的健康发展。

一、国内外营销研究现状 1、国外研究现状 总结起来,国外市场营销主要有如下理论:一是以生产者为导向的4P理论,其代表人物是美国的杰罗姆#8226;麦卡锡。

二是4R理论,该理论在重视消费者的需要同时,更加强调将竞争作为导向。

三是STP理论,享有”现代营销学之父”美称的营销学泰斗菲利普#8226;科特勒在他的《营销管理》第九版中系统的提出了S,T,P 战略,即市场细分(Segmentation)、目标市场选择(retting)、产品定位(Positioning)。

该战略的提出使得现代市场营销思想有了一个重大突破。

四是CS理论,该理论的指导思想是:企业的全部经营活动都要从满足顾客的需要出发分析和考虑消费者的需求。