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1. 研究目的与意义及国内外研究现状

近年来，随着住房问题的关注度越来越来，房价成为了一个广泛关注的社会问题，经济问题。但是由于炒作哄抬房价等不良行为，使得某些地方的房价不随社会发展内在规律控制，一度往上飙升，甚至出现天价房等不正常事件。因此，找出房价与各个相关因子间的关系，得到一个不受炒房等不良行为影响，仅和市场规律变化有关的理性价格势在必行。因此本文研究在除开受炒房等不良影响下各因素对商品房平均销售的理性价格，以及未来五年的走势。

国内外研究现状

国内是将全国的数据作为一个整体进行分析，由于中国东部和西部发展水平差别大，大城市与小城市间发展水平差别大，使得他们得到的回归模型并不适用于中国每一个省市，只能得到一个平均值或者仅研究单独的某一地区，使得到的结果不能处处适用。

2. 研究的基本内容

针对2006年至2015年全国31个省份的商品房平均销售价格以及与其相关的五个变量数值，利用主成分回归分析法，分别得到各省份商品房平均销售价格逐年的回归方程，将回归方程得到的拟合值作为商品房销售的理性价格。利用聚类分析法将各省份逐年理性价格进行聚类，计算每类区域商品房平均销售理性价格的平均理性价格。利用霍尔特指数平均法建立指数模型，对各类区域平均理性价格未来五年的趋势进行预测。

3. 实施方案、进度安排及预期效果

1.根据10年的回归方程可以发现，在五个自变量中，商品房平均售价理性价格主要和x1居民消费水平，x2城镇单位就业人员平均工资和x3居民人均可支配收入呈正相关。这说明商品房的受众主要是广大居民，居民的工资越高，消费水平也会随之提升，导致房产价格增加。这是符合现实的。而商品房平均售价理性价格和x4房地产增加值以及x5人均地区生产总值相关度不是太大，说明它们不是影响商品房平均售价理性价格的主要因素。

2.对十年的理性价格分别进行聚类发现，全国31个省市自治区的分类结果每年都是一样的，即商品房理性售价非常高的省市十年来只有北京市和上海市；商品房理性售价高的省市十年内都只有天津省，江苏省，浙江省和广东省；剩余省市均属于商品房理性售价一般的省市。这也是符合现实的，经济发展水平越高，居民生活水平也就越高，从而商品房理性售价也会越高。

3.对比十年来三类商品房理性售价可以发现，它们的理性销售价格都保持着上升趋势，但是第一类商品房理性售价的上升幅度大于第二类商品房理性售价的上升幅度，第二类商品房理性售价的涨幅大于第三类商品房理性售价的涨幅。这说明商品房理性售价和居民生活水平提高有关；省市经济发展的越快，居民生活水平提高的也就越快，从而房价的涨幅力度也会增加。这也进一步确认了实证结果

4. 参考文献

[1] 沈英英.基于线性回归的房地产价格影响因素分析[j].商务营销，2010，11：28-31.

[2] 李曦，汪淋媛.利用层次分析建立的房地产价格回归法[n].华东交通大学学报，2007-4-24（2）.

[3] 秦迎霞，席金萍，吴润衡.中国房地产价格的多元线性回归模型[n].数学的实践与认识，2009-3-4（6）.