文 献 综 述

一、城镇房屋征收估价的意义与任务

随着国民经济的快速发展，城市化进程的不断加快，导致城镇人口的快速增长及城市用地紧张，对于土地的需求更加旺盛。与此同时伴随着大量城镇房屋的征收，许多社会问题也随之产生。其中被广泛关注的拆迁征收问题成为激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。近年来，国家已经出台了《国有土地房屋征收与补偿条例》、《国有土地房屋征收评估方法》以及建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》^[1]，但这些条文在涉及面广、利益冲突复杂^[2]、不确定性的市场环境下，根据现阶段房屋征收补偿标准，合理运用评估方法综合确定城镇房屋征收的公平补偿价格，仍存在许多的不足和亟待解决的地方。

目前，在我国现行的《国有土地房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估方法》^[3]等规范细则的作用和指导下，我国城镇房屋征收估价所依据的标准操作流程正在趋向科学性、标准化，但在如今城市化进程不断加快，城镇房屋征收活动异常活跃的诸多因素影响下，原有的房屋征收估价体系难以满足各类房屋征收的实际需求，从而导致从事房屋征收估价的单位难以获得征收方与被征收方同时认同的补偿价格，进而无法使得征收估价体系更科学、合理、标准的发展。其次，在我国的城镇房屋征收估价中较多的使用市场比较法，为保证估价结果的合理性与可靠性，需要选取大量的可比实例，在选取过程中可能选取到该地区房屋交易市场高价实例，同时在处理数据过程中，估价人员难免会出现人为误差进而影响待征收房屋估价结果的准确性。另外，在征收估价方法中存在各种由估价人员凭借经验来确定的修正系数、折旧等，同时由于估价人员在接受委托过程中存在劳务费用，会产生一定的偏向性^[4][5]，人为因素评估对于征收估价失之毫厘，差之千里^[6]。征收估价反馈给征收方与被征收方时，都会不同程度的给双方带来不可预估的经济损失。

征收评估是征收工作必不可少的一部分，是征收工作的一个相当重要的环节，而且是完全独立于征收方和被征收方这两大利益主体之外第三方行为^[7]，具有专业性、科学性、公平性、独立性的特点，它为征收方对于被征收方的征收补偿价格提供相应的依据^[8]。虽然《国有土地房屋征收与补偿条例》等文件中明确多项条款，但仍有部分条例在实际操作中并不适用，有待商榷^[9]。因此，城镇房屋征收估价方法的研究，规范估价方法，提高估价精度更加凸显其重要性。通过研究，让征收补偿价格更准确，方法选择更加合理。

二、城镇房屋征收估价的方法

目前，根据城镇房屋的房屋性质、实际用途、当地房地产市场的不同^[10]，选取不同

估价方法^[11]，也可以多种方法同时使用对被征收房屋进行估价。房屋估价方法主要有市场比较法、收益还原法、成本法等。

1、市场比较法^[12]：就是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的”类似不动产”是指所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。市场比较法的理论依据就是替代原理，根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，既具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。计算公式如下：