一、房地产市场与营销渠道关系 近20年以来，南京房地产市场进入高速发展阶段，从大众最基本的刚需发展成”炒房热”，住房很大程度上成了投资客的投资产品，从而地产市场从萧条转变为供不应求，政府不得不下达一系列”限贷”、”限购”政策来一定程度上抑制房地产泡沫经济，从而使房地产行业由”卖方市场”进入”买方市场”［3］， 2014年，我国房地产行业增值占国内生产总值的比重为6%，较上年下降0.1个百分点，更加注重增量与存量的协调发展［2］。

除2016 年9、10 月份的大幅上涨外，从 2016 年 11 月至 2017 年 8 月呈现整体增幅较缓的趋势。

由于经济压力加大、市场需求回落、土地资源供不应求、土地成本上升等原因造成房地产行业利润逐渐缩小，房价稳步攀升且增速较缓。

［1］习近平总书记在党的十九大报告中再次强调”房子是用来住的、不是用来炒的”。

上一个十年是房地产的”黄金时代”，而如今这个十年，进入了房地产的”白银时代”。

［4］ 而随着互联网与智能化时代的到来，”酒香也怕巷子深”，哪怕开发商拥有极为优质的房源，也不可能闭门造车，尤其近年以来，房地产宏观调控力度不断加强，房地产市场销售压力增大，在这种情况下，拓宽营销渠道，通过全方位、多样化的营销渠道细分，突破销售瓶颈，加快实现产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。

［11］ 随着房地产行业的逐渐成熟，产品在细分，客户也在细分，所以营销渠道也必然随之细分。

房地产营销渠道的转型是消费者需求变化的产物，在市场逐渐走向理性和成熟的过程中，销售渠道应该是不断创新，根据企业的需求来寻找渠道，不断挖掘销售渠道。

［9］中国人口老龄化趋势加深，国民”未富先老”，截止2014年底，其中65岁人口为13755万人，约占总人口的10.1%，老年抚养比为13.7%，［4］我国已经进入老龄化社会，并且此趋势还会持续一段时间。

一代新人换旧人，2015年10月中国共产党十八届五中全会公报允许普遍二孩，即全面开放二胎。