1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

一、 城市老街区商业改造的背景

随着中国城市化的高速发展，各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾，尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市，必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时，保留遗产的精神实质。实现文化的有机演进，使城市文脉得以传承、延续，发挥其巨大价值。

历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分，是城市演进历程的见证和传统文化的体现，其保护具有十分重要的现实意义。出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性，对城市老街区（历史街区）进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用，并在许多城市引入了商业开发的改造模式。

实践证明成功商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，满足居民生活需要，提供历史建筑、文物的保护资金，提升历史街区人气，带动旅游业发展，使地段重新焕发生机和活力。

二、 老街区商业改造项目保护模式比较

早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发，加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长，此类项目往往成为烫手的山芋，主动请缨接手改造的开发商甚少。众多项目大打文化继承及城市文脉牌，但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感，最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼，无法实现预期的经济收益和社会效益。

上海新天地改造后口碑叫好收益叫座，成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益，一时间全国兴起老街区改造热潮，开发商、政府、投资商对此类改造趋之若鹜，各地城市历史街区的改造及保护更是各施各法，归纳总结基本可划分为外在的穿衣戴帽式，内在的功能置换式及内外兼修的文化复兴式。

老街区商业项目保护改造模式一览表

三、 老街区商业改造项目发展模式的界定

3.1 老街区商业改造项目发展模式的划分

对于历史老街区，启动保护改造只是第一步，后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点。这个过程中面向市场的商业化是项目发展不可避免的模式。单纯的封闭式冻结保护无法将历史文化传承，也无法服务更多的市民。因此如果将商业化和历史文化结合，既为当地提供文化保护土壤和意识，也为当地创造经济效益，是未来老街区商业改造项目发展模式的研究重点。

根据近年市面已有的商业形态及具体案例情况，老街区改造项目发展模式一般有三种模式，即依托商业中心发展模式、依托旅游资源发展模式、双重依托发展模式。不同的发展模式在区位、商业业态经营品种、区域特征、依托资源和消费群落等方面都呈现不同的特征。

老街区商业改造项目发展模式一览表

鉴于依托商业中心模式及依托旅游资源发展模式之间截然不同的模式特征，下面将对此两种模式的代表案例作详细分析。

附：部分城市改造项目实施的地方扶持政策

无论是城市历史文化街区的商业改造还是珠海当前势头正盛的三旧改造，其本质都是加快土地整合和功能再造，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效应，为产业转移和结构调整腾出土地、扩出空间、推进城市城市化进程，而政府为鼓励经济实力雄厚的财团和社会资金参与成规模、大片区的旧城镇改造，也采取了一些鼓励扶持政策。

#8212;#8212;以下摘选自国土资源局《关于推进旧城镇用地改造的实施办法》

土地处置

改造涉及划拨土地使用权、改变土地用途（包括经营性用途）等事项的，经报请市”三旧”改造领导小组批准，可以采取协议方式补办出让等手续，按批准改造时的地价管理规定相应用途标准补缴地价。

拆迁补偿成本可以折抵地价款。其中：

1.成片重建改造项目容积率2.0（含）以下部分，全额折抵；容积率2.0～2.5（含）部分，折抵50%，另外50%按照成交时地价管理规定相应用途标准计收；容积率超过2.5部分，不再折抵，按照批准改造时地价管理规定相应用途标准计收。

2.对于单宗建筑拆建改造项目，全额折抵原合法建筑物所缴收地价。超出部分按照批准改造时地价管理规定相应用途标准计收。

成片重建、单宗建筑拆建改造项目用地，供地方式和土地使用年限按新宗地自批准之日重新确定、起算。用地用途（功能）和容积率按控制性详细规划核定。

”城中村”土地符合有关规定的登记为国有土地，拆除重建后的合法建筑物可取得完全产权。

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

课题主要内容及拟解决的问题

设计概况

南京市江宁区东山街道佘村社区距南京市区约1小时的车程，坐落在上坊东面的山谷里，北边是青龙山、南面是大连山，村子的东西两头分别是两个水库，水库面积很大，是江宁的重要水源地之一；隔着水库的大连山脚下，邻近著名的江苏省足球训练基地。