摘 要

我国经济正在处于高速发展的阶段，很多城市的房地产市场中，一些中心地带的房价水涨船高，很多人不能承受买房所带来的经济压力，引起了一些社会问题。所以中央不断出台政策对房地产市场^[1]进行调控，对房地产市场影响很大。如果不对将要建设的项目进行可行性研究，那么项目在建设和运营阶段就可能会遇到很多风险，让业主遭受不必要的亏损。

本文是结合当前房地产行业前景和当前居民对住房的需求，对武汉市融创中心壹号院房地产项目运用SWOT研究该房地产项目在经济技术和需求上的可行性。首先，查阅武汉市近几年的房地产市场的销售状况，然后结合该楼盘所在的地理位置对该项目开盘后的前景做出预测。接着在对人力、财力、物力、时间进行合理的论证分析编制出选定的最优方案；最后对武汉融创一号院房地产项目从经济、环境、节能减排、社会影响和风险进行全面的分析与论证。确定该项目在各方面可行。

关键词 房地产开发；可行性研究；投资与融资；SWOT分析；

Abstract

China's economy is in the stage of rapid development, many cities in the real estate market, some central area of ​​housing prices have gone up, many people can not afford to buy a house brought about by the economic pressure, causing some social problems. So the central authorities continue to introduce policies on the real estate market regulation, a great impact on the real estate market. If there is no feasibility study on the project to be built, the project may encounter many risks during the construction and operation phases.The owner suffer a lot of unnecessary losses.

This paper is based on the current real estate industry prospects and the current needs of residents of the housing, Wuhan Country Garden Tai Fu City real estate projects using SWOT to study the real estate projects in the economic and technical and demand feasibility. First, look up the sales situation of the real estate market in Wuhan in recent years, and then combine the geographical location of the building to make a forecast for the future of the project after the opening of the project. Then in the rational analysis of manpower, financial resources, material resources and time to make a reasonable analysis and analysis of the optimal scheme, the final analysis and demonstration of Wuhan Rong Chuang No. 1 real estate project from the economy, environment, energy saving and emission reduction, social impact and risk. It is determined that the project is feasible in all aspects

Key Words: Real estate development;Feasibility study;Investment and financing;

SWOT analysis;

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 周边配套 1

1.1.2 房屋信息 2

1.1.3 地理位置 3

1.2 项目提出的背景 3

1.3 可行性研究依据 4

1.3.1 可行性研究的工作范围 4

1.3.2 可行性研究的要求 4

1.4 项目主要经济指标 5

1.5 项目建设条件 5

第2章 市场调查与预测 6

2.1 市场调查国内外近期投资环境及需求状况 6

2.1.1 2017年国内房地产市场运行情况及2018年形势预测 6

2.1.2 2017年武汉市房地产市场的运行状况 7

2.1.3 项目所在位置房地产市场运行情况 9

2.2 项目周边房地产开发情况 10

2.3 项目市场定位 10

2.3.1 定位背景 10

2.3.2 市场定位 11

2.3.3 客户群定位 11

2.4 项目SWOT分析 12

2.4.1 Strength（优势） 12

2.4.2 Weakness（劣势） 13

2.4.3 Opportunity(机会) 13

2.4.4 Threat（威胁） 14

第3章 项目的规划与策划 15

3.1 项目地块简介 15

3.2 项目拟建规模 15

3.3 项目实施方案 15

3.4 环境影响评价 16

3.4.1 项目周边环境调查及分析 16

3.4.2 环境保护措施 16

3.4.3 环境影响评价 17

第4章 项目实施方案 18

4.1 组织机构及人力资源配置 18

4.1.1 组织机构设置 18

4.2 项目实施进度计划 19

第5章 投资估算与融资方案 21

5.1 建设投资 21

5.1.1 土地费用 21

5.1.2 建筑安装工程费 22

5.1.3 前期工程费 22

5.1.4 基础设施建设费 23

5.1.5 公共设施配套费 24

5.1.6 开发期间税费 24

5.1.7 不可预见费 24

5.2 资金使用计划与融资方案 25

5.2.1 资金使用计划 25

5.2.2 融资方案 25

5.2.3 建设期利息 26

第6章 投资分析基础数据 30

6.1 销售收入 30

6.2 成本及税金 31

6.2.1 投资成本 31

6.2.2 销售费用 31

6.2.3 税金 31

6.3 利润分配 32

第7章 项目经济效益评价 34

7.1 现金流量表 34

7.2 财务评价 35

7.2.1 盈利能力分析 35

7.2.2 偿债能力分析 38

7.2.3 不确定分析 39

第8章 社会评价 43

第9章 结论和建议 44

9.1 项目结论 44

9.2 建议 44

参考文献 45

附 录 46

致 谢 47

第1章 绪论

近几年，随着城镇化的迅猛发展，我国的房地产行业也是发展迅速，为我国的GDP做出了巨大贡献。就在2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上一年名义上增长7.0%，其中增速比1-11月份回落了0.5个百分点。住宅投资为75148亿元，增长9.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。尤其受到二胎政策的影响，对住房市场的需求也是增加。

房地产开发是一项需要各方紧密配合的复杂的工作，从投资者有投资意向开始，中间要经过查看地形、筛选、可行性研究、土地使用权获取、各种许可证的获取等前期工作，招投标的举行，选择合适的施工单位来承建，然后还要经过施工准备、工程施工、竣工验收、项目出租出售，项目维护项目管理等过程。在这个较长的持续时间过程中，会有许多不确定因素和风险存在。所以，在前期对项目的可行性研究十分的重要。

1.1 项目概况综述

融创中心壹号院坐落在武昌沙湖大道与公正路交汇处。占地面积63203平方米，建筑面积425838平方米。本项目的容积率为4.61，绿化率为29.39 %。车位约2890个。

1.1.1 周边配套

交通：小东门站（14路，521路，530路，572路，576路，606路，729路，电7路），楚河汉街站（轨道交通4号线），小龟山站（轨道交通2号线），洪山广场站（轨道交通2号线，轨道交通4号线），青鱼嘴站（轨道交通4号线），螃蟹岬站（轨道交通2号线）等等。

学校: 白鹭路幼儿园，湖北省省直机关第二幼儿园，湖北省省直机关第三幼儿园，三宝幼儿园，白鹭街小学，水果湖第一小学，水果湖中学，武汉大学，中南财经政法大学等等。

商场：万达百货，万达广场 ，银泰百货，中商家电，中百超市，苏宁易购

生活：中国农业银行，平安银行，中国工商银行，湖北银行（总行营业部），兴业银行，中国人民银行，招商银行。

娱乐：田汉大剧院，大唐沐足，豪爵足道，舜1961公馆

餐饮：金贵源食神酒店，肯德基，秀玉红茶坊，稻香，刘胖子家常菜，谢先生餐厅。

医疗：武汉大学中南医院，湖北省中医院，湖北中医药大学国医堂，武汉爱尔眼科医院，武警医院，湖北省中医医院。

1.1.2 房屋信息

主要的户型有:215 B户型5室3厅3卫，220 户型5室3厅3卫，185 户型5室2厅3卫

区 县：经济开发区

占地面积：63203平方米

产权年限：70年

总户 数：暂无数据

装修情况：毛坯，精装修

绿化 率：29.39%

建筑类别：多层，小高层，高层，超高层，板楼

开 盘：2018年9月25日

物业 费：5.98元/平方米*月

容积 率：4.61

开发 商：武汉合富联银置业发展有限公司

物业公司：融创物业服务集团有限公司武汉分公司

楼盘地址：武汉市武昌区沙湖大道与公正路交汇处

1.1.3 地理位置

融创中心壹号院项目具体地理位置如图1.1所示：

图1.1融创中心壹号院位置

1.2 项目提出的背景

（1）项目提出的背景

武汉作为一个古老的工业城市，似乎没有像东北的工业城市那样辉煌过，这里有长江作为天堑，鱼米富足，而且又是中国交通枢纽，不应该发展那么慢。个人觉得早应该晋升为一线城市才对，不过随着改革开放以来，武汉的发展越来越快，人们消费水平大幅提高，房价也是“一天几变”，所以融创将一线豪宅的理念落地武汉，武汉融创中心壹号院项目是故产生。

（2）项目投资环境

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