摘 要

武汉市武汉恒大御府房地产项目他的可行性研究是以全国、武汉市以及青山区这些年的房地产房子市场研究以及武汉市房子销售情况为根本来剖析而进行开展的。

在研究时，要依据项目的附近环境、地理区位情况、市场总体环境还有项目开发条件进行展望和周密严谨的调查分析，对能使用的开发决策进行细致专业的经济分析还有比较论证；还要对项目完成后的经济收益进行科学的展望和预测, 最后综合论证一个项目有没有适用、先进而且还可信的技术，是不是具有合理的经济分析，能不能在财务上得到盈余,从这里推论出这个项目是不是值得投资建设以及怎么举行投资建设等结论性定见。做基本可行性研究的目的就是为了让钱花在应该花的地方，不做出浪费资产的决策。

关键词：房地产建设；项目可行性研究；项目策划；财务分析；经济评价

Abstract

Wuhan Hengda Yufu real estate project feasibility study is based on the country, the Wuhan City and the Peak District of Wuhan City in recent years, residential real estate market research and Wuhan City real estate market conditions in late 2014 and early 2015 to carry out the Wuhan real estate market analysis and development.

In the study of the project, to the real estate project the environment, geographical location, market environment, development conditions, and project development prospects were rigorous investigation and analysis of the development program might take carefully economic analysis and comparison of argumentation; also after the completion of the economic benefits to the scientific prediction and assessment, and a comprehensive demonstration project whether technically practical, advanced and reliable, economically reasonable, whether financially profitable, it follows the project worth invest and how to invest in the construction of concluding observations. The purpose of the feasibility study of the basic construction project is to make the right construction decision to avoid or reduce wastage of the investment due to poor decisions.

Key Words： Real estate construction; Feasibility study of project; Project planning; Financial analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目基本情况介绍 1

1.1.2项目开发企业介绍 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 3

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.4国内外现状分析 4

第2章 市场调查分析与预测 5

2.1全国房地产市场运行态势分析 5

2.1.1全国政策环境分析 5

2.1.2全国经济环境分析 5

2.1.3全国房地产市场状况分析 5

2.1.4全国房地产市场趋势展望 7

2.2城市房地产市场运行态势分析 8

2.2.1武汉市政策环境分析 8

2.2.2武汉市经济环境分析 8

2.2.3武汉市房地产市场状况分析 9

2.2.4武汉市房地产市场趋势展望 12

2.3区域房地产市场运行态势分析 13

2.3.1青山区发展概况 13

2.3.2青山区房地产市场状况分析 14

2.4 项目竞争对手分析 14

2.5项目SWOT分析 18

2.5.1 优势（Strength） 18

2.5.2 劣势（Weakness） 18

2.5.3 机会（Opportunity） 19

2.5.4 威胁（Threat） 19

2.6项目定位分析 19

2.6.1 客户定位 19

2.6.2产品定位 19

2.6.3价格定位 20

第3章 项目规划设计 22

3.1 设计依据 22

3.2项目地块概述 22

3.3 总体规划设计 24

3.4建筑方案设计 26

3.4.1整体建筑风格设计 26

3.4.2初步户型设计 28

3.4.3室外环境风格设计 33

3.5公建与配套系统设计 35

3.5.1商业配套 35

3.5.2幼儿园及会所 35

3.5.3消防与人防设计 37

3.5.4智能设施 37

3.5.5道路设计 38

第4章 项目实施过程策划 39

4.1项目组织架构 39

4.1.1组织结构图 39

4.1.2企业主要部门职能 39

4.2项目管理目标分解 40

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 40

4.4项目质量、进度、成本管理 41

第5章 项目投资及融资分析 43

5.1项目费用估算 43

5.1.1开发成本估算 43

5.1.2开发费用估算 47

5.1.3开发成本费用估算汇总 47

5.2项目融资与投资 48

5.2.1资金筹措计划 48

5.2.2资金使用计划 48

5.2.3项目运营期税费估算 49

第6章 项目财务分析及经济评价 51

6.1项目现金流量分析 51

6.1.1借款偿还计划 51

6.1.2损益分析 51

6.1.3现金流量分析 52

6.1.4资金来源与运用分析 54

6.2财务分析 55

6.2.1财务评价指标计算 55

6.2.2参数分析及评价 57

6.3不确定性分析 57

6.3.1盈亏平衡分析 57

6.3.2敏感性分析 57

第7章 项目营销策划 60

7.1 销售策划单位概况 60

7.2 项目价值体系梳理 60

7.3 销售卖点设计 60

7.4 营销原则 61

7.4.1 市场形象预期 61

7.4.2手段原则 62

7.5 项目营销策略及实施安排 62

7.5.1品牌亮相阶段 62

7.5.2项目亮相阶段 62

7.5.3开盘热销阶段 63

7.6 武汉恒大御府风格设计方案 63

第8章 结论及建议 66

8.1 结论 66

8.2 建议 67

参考文献 68

致谢 69

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目基本情况介绍

（1）项目名称：武汉恒大御府房地产项目

（2）宗地位置：本项目地处武汉市青山区鄂州街（工业二路与鄂州街交汇处），靠近友谊大道南，和平大道北。502、719、782路等多条公交车可到本项目，地铁第五号线和平公园站、建设六路站在建毗邻项目的建设，有三大商圈就在附近，生活超市星罗棋布；不远处还有和平公园，青山公园，南干渠园三大园。本项目离市中心16km，到武昌火车站只有24km，去武汉火车站就3.5km，到汉口火车站才16.3km。