作为国民经济的支柱产业，房地产业的持续、平稳、健康发展对国民经济整体的稳定快速增长和广大人民群众的改善生活条件十分重要。近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和优虑，住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题，2017年3月17日开始，我国房地产史上调控最为严厉政策蔓延全国，房地产长效机制开始建立，据统计，2017年以来，全国各地出台的楼市相关政策近180次，限购、限贷、限价、限售、限商，楼市开启“五限时代”，多种调控手段的运用甚至叠加出台，力度和广度均前所未有，随后房价得以平稳控制。在调控政策密集出台的同时，是否能有效控制房价成为政府和学者们关注的焦点。我国任何一个消费领域都没有房地产业对发展经济、扩大市场内需、提高人民生活水平的作用史大，因此,理顺影响房地产价格的相关政策,对打破当前制约城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等,具有重要的理论和现实意义.

国内研究现状:对于房地产商品房的影响因素,国内学者做了很多的研究工作,很多学者认为房地产价格是由市场供需决定的(张宏斌,2001;蔡兵各,欧阳安蛟,陈立定,2005)但一些学者认为由于房地产短期内供给缺乏弹性,所以需求是决定住房价格的主要因素,而非供给因素(姚先国,黄炜华,2001:肖建月,2005)。土地价格在房价上涨中起的作用一直也是争论的焦点。很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价上升,但那只是真正市场地价的释放,地价的涨对于房价上涨没有直接关系(刘允洲2001;牟小苏,2006)。刘琳、刘红玉(2003)通过对地价与房价数量关系的分析得出:地价与房价呈线性正相关关系,影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率。岳晓武、王小映(2006)认为在房价比较高的城市,地价占房价的比例就相对较高,而在一些房价比较低的城市,地价占房价的比例也相对较低。不少学者还用各种方法来研究房价的影响因素,例如:张红、李文诞(2001)利用价格模型对北京商品住宅价格进行了实证分析,发现住宅实际建造成本和实际国内生产总值对住宅价格的变动有显著影响,实际存款利率和常住人口影响不明显。

国外研究现状:国外对房地产商品房的影响因素研究较早,一些学者运用宏观经济学理论探讨了政府在地产市场中的职能、政府干预的效率等等，过度或不适宜的管制将导致“供给不畅”并导致房地产价格上升,在更为严格的管制条件下,房地产市场波动更为剧烈,供给是决定是否发生泡沫的关键因素Kauko(2003)认为土政策与土地市场完善有直接关系,同时住宅价格和住宅质量也与土地政策有关,当总的土地没有出现限量供给时,土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响。

2. 研究的基本内容与方案

1.研究方法:本人总结了前人的一些研究,发现房地产市场中利益主体的博弈也是影响房地产价格的主要因素,由此主要分析了开发商与政府在土地交易市场中的博弈、开发商与消费者在房地产交易市场中的博弈、开发商在房地产一级市场、二级市场的博弈以及对房地产价格的影响;在对房地产影响因素的统计分析方法,分析了廊坊市商品住房的影响因素。对于房地产市场的宏观调控问题,本人主要分析总结了对房地产价格产生深远影响的土地政策、金融政策中的利率手段,财政政策中的税收手段,并针对目前政策的利与弊提出一些政策建议。

2.研究内容: 本文主要分为六章。第一章:绪论,主要是通过对我国房地产市场和房地产价格问题的一个简要回顾提出本文研究的对象和意义、国内外的研究概况、本文研究的思路与方法以及本文框结构,第二章:主要对房地产价格相关概念进行介绍,第三章:介绍房地产价格的构成,特性以及房地产价格影响因素的一般认识,第四章:以廊坊市房地产为例,运用一些数据对整个廊坊市场进行了分析研究作了总结,第五章:通过对我国房地产政策的研究,找出房地产政策与价格形成的关系,并调控我国房地产市场提出政策建议,最后进行小结第六章:结束语,分析得出结论,总结全文不足.

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