研究目的：

改革开放以来，城市住房体制的改革，经济和人口的增长，促进了房地产的快速发展。随着房地产价格的不断升高，随之而来的各种问题也日渐突出。对普通群众，房子是大多数人的安心立命之所，房地产过热会导致民众恐慌，信心下降；对行业市场，炒房投机，供需矛盾都亟待解决。可以说在转型期的中国，房地产已经扼住了经济命脉。然而国家出台的一系列抑制房价的政策却是杯水车薪，效果平平。据国家统计局数据，2017年12月全国70个大中城市中，有57个城市新建商品住宅价格指数环比上涨，三四线城市房价仍浮现上涨动向。面对这种胶着的局面，我们急需采取措施解决房地产过热以免形成泡沫崩溃。通过对比80至90年代与我国经济状况相似却遭遇房地产泡沫的日本，分析我国房地产过热的现状、形成机理、影响以及对策，本论文将总结我国房地产过热的影响因素，探讨目前的经济状况与市场表现与80年代泡沫经济时期的日本的异同，合理预测房地产过热的后果并寻找解决房地产过热并避免泡沫崩溃的措施与路径。

研究意义：

1） 理论意义：

本论文首先讨论房地产过热的影响因素与传导机制，再将我国目前的房地产市场现状、国家政策等影响因素与80年代泡沫经济崩溃前的日本进行对比分析，运用泡沫经济理论，明确泡沫产生机理，测度我国房地产泡沫的同时回答我国是否会重蹈日本覆辙的问题。

2） 现实意义：

在研究我国房地产过热的问题上，我国研究者多着重于房地产泡沫的形成过程与影响，日本学者多聚焦于泡沫经济后的“失落的十年”与应对政策的问题。但是将泡沫崩溃前后的经济表现联系起来并系统加以对比分析的不多。中国现在还未到房地产泡沫崩溃的阶段，但过热的房价已经为泡沫破裂埋下隐患。联系对比与我国现阶段相似的80年代的日本对我国对调控房价的重视与政策的制定是非常有警示作用的。此外，日本这段泡沫经济史也为我国解决房地产过热提供了极佳的研究素材与路径选择。

国内外研究现状

日本学者主要聚焦于泡沫经济产生与崩溃的全过程，并且对泡沫经济后“失落的十年”进行探讨。Naohisa Hirakata与其搭档认为企业资产负债表受到的冲击和金融机构资产负债表受到的冲击分别从短期和长期导致了投资的下滑，进而加剧了日本的金融危机。Fumio Hayashi则认为导致日本房地产价格飞涨与投资在GDP中占比异常升高是人们对于生产率更高增长的预期，然而这种预期从没有实现过。Koichi Hamada和Yasushi Okada 将房地产泡沫归咎于日美签订的《广场协议》，其初衷是为了降低美国的贸易逆差，然而日元的升值自此不受控制，日本货币当局又实行低息政策来减缓升值，从而激化了居民投资房地产。田中史郎还认为为了压制暴涨的地价，日银提高法定利率，大藏省（财政部）制定融资界限等都加剧了泡沫崩溃。

我国的曹昌云和王志峰通过研究日本房地产泡沫并与中国现状进行比对，认为中国在货币政策环境、宏观经济发展环境与房地产市场相似度高，但是相对于泡沫时期的日本比较健康。韩克勇和阮素梅对我国房地产泡沫进行测度后认为从 2003—2013年之间，中国房地产

市场或多或少存在泡沫现象，主要由利率变化与财政支出等因素引起。许祥云和李立恒等基于日本泡沫经济的历史考察，认为房地产泡沫会诱导企业 “脱实向虚”，提升银行系统风险，挤占研发投入，扭曲产业结构。并将共同引致未来生产效率的提升出现停滞，并最终损害长期经济增长。即便不发生泡沫破裂，房地产泡沫的长期存在仍会削弱经济发展潜力。吴尚蔚认为导致房地产过热的还有消费者缺乏理性的原因，而她提出应该提高利率来抑制消费购买力。张晓兰结合美日去库存的启示，认为中国现在去库存有刺破泡沫的隐忧，完善住房保障体系，加强对房地产金融风险的审慎监管，平衡长短期政策的关系才是行之有效的解决方法。