摘 要

随着经济全球化进程加快以及我国改革事业的持续推进，房地产业在近十年得到了飞速发展，与此同时，日益高涨的房价对普通百姓造成了极大压力。面对这种现象，政府曾多次提出相关政策抑制房价的不正常上涨，但从长期来看，如何在实现社会经济供给侧改革的目标下，更好地将金融市场与实体经济相结合，妥善地解决房地产业的融资问题，具有深刻的现实意义。房地产信托基金（REITs）相对于其他融资方式，具有融资成本低、资金流转速度快、税收优惠等优势，已获得越来越多房地产公司青睐。

本文首先分析了欧美日本等成熟REITs市场的发展历程以及现阶段所使用的模式，并通过对比分析的方式，总结了两种模式各自的优劣势，以此启迪我国REITs市场的发展。接着以三个典型的中国类REITs为例——越秀REITS、中信启航REITs、鹏华前海万科REITs，介绍了我国房地产信托基金的发展现状，总结了中国REITs市场的探索之路以及目前还尚存的问题。最后在以上研究的基础上，提出了我国REITs模式可能的发展路径。

关键词：房地产；发展模式；房地产信托基金

Abstract

With the acceleration of economic globalization and the continuous advancement of China's reform， the real estate industry has been developing rapidly in the last decade， meanwhile， the rising house prices have caused great pressure to the ordinary people. In the face of this phenomenon， the Government has repeatedly put forward the relevant policies to curb the abnormal rise in house prices， but in the long run， how to achieve the goal of social and economic supply side reform， better the combination of financial market and real economy， properly solve the real estate financing problems， has profound practical significance. The Real Estate Trust Fund (REITS) has been favored by more and more real estate companies because of its advantages such as low financing cost， fast speed of capital transfer and tax preference， relative to other financing methods. 
 This paper first analyzes the development of mature REITs markets such as Europe， America and Japan， and the models used at the present stage， and through the comparative analysis， sums up the advantages and disadvantages of the two models， in order to enlighten the development of our REITs market. Then take three typical Chinese REITs as an example Yuexiu REITs， Citic set sail REITs， Peng Hua Qian hai vanke REITs， introduced our country Real Estate Trust Fund's development present situation， summed up the Chinese REITs market exploration Road as well as still exists question. Finally， on the basis of the above research， the paper puts forward the possible development path of China's REITs model.

Key words:Real estate;development model; REITs

目录

摘要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1研究背景 1

1.2研究意义 2

1.3 文献综述 2

1.3.1国外研究综述 2

1.3.2国内研究综述 3

1.4研究内容 4

第2章 REITs概述 5

2.1REITs的基本情况 5

2.2REITs的分类 6

第3章 成熟市场REITs 经验借鉴 8

3.1成熟市场REITs发展情况概述 8

3.2美国REITs情况以及主流模式 8

3.3日本REITs情况以及主流模式 9

3.4成熟市场两种REITs发展模式的比较 10

3.5成熟市场发展REITs的经验对我国的启示 11

第4章 中国REITs发展现状和存在的问题 12

4.1中国REITs运行探索的现状 12

4.1.1中国REITs的离岸模式：越秀REITs 12

4.1.2中国REITs的试点工作: 中信启航REITs 13

4.1.3中国REITs的公募创新: 鹏华前海万科 REITs 15

4.2中国REITs运行探索所面临的问题 15

4.2.1缺乏对 REITs 的正确认识 15

4.2.2缺少针对 REITs 的法律定位和法规框架 16

4.2.3现有税收环境约束 REITs 的发展 16

4.2.4REITs 市场的相关基本条件不成熟 16

第5章 中国REITs可能的发展路径 17

5.1中国REITs未来发展路径——“公募基金 ABS” 17

5.2建立“公募基金 ABS”模式所需的建议 20

第6章 结论 22

参考文献 23

致谢

第1章 绪论

1.1研究背景

房地产业作为国民经济中的重要一环，在社会生产中扮演着举足轻重的作用。在中国传统文化中，居有所安乃是幸福源泉的重要部分。然后房价自2008年后一路飙升，在2014年更是达到了近几年的高点，在北上广上动辄七八万一平米的房价让众多年轻人倍感压力，图1.1为近十年北京的房价变化表。

图1.1 2008—2017年我国北京朝阳区房价（元）

数据来源：链家网房产研究院

针对房价高居不下的情况，政府也积极采取相应政策指导。近几年的中央经济工作会议，都对房地产业的发展有过明确指示，比如2015年底中央经济工作会议的“去库存”，2016年底的“房住不炒”等。在最近的2017年中央经济工作会议中发布的《第三季度货币政策执行报告》中再次提到“着力防范化解重点领域风险。加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范”。

从最新的交易数据来看，全国楼市向下调整的拐点初步确立，楼市热度的潮退开始正式拉开序幕。然而对于房地产业而言，面临的短期现金流压力大，政府一系列贷款收紧政策会导致房地产面临严峻的资金问题，处置不好很容易爆发影响极大的系统性风险，使得地方财政及地方银行出现资金链断裂的问题。

在目前，房地产企业获得外部融资的主要渠道和融资工具包括上市融资，房地产开发债券，银行信贷，房地产信托投资（REITs），商业抵押担保证券（CMBS）。相比于其他融资方式，REITs拥有着低融资成本、高资金流转速度、税收优惠等优势，使得越来越多的房地产企业选择了房地产信托。

1.2研究意义

在目前政策严监管的情况下，国内的地产开发商融资渠道有限，融资成本相对较高。因此，房地产业界对于REITs产品的呼声一直较高。具体而言，建立中国的REITs制度的意义，体现在以下三个方面。

（1）REITs 是金融服务供给侧改革的重要抓手

自金融危机四万亿救市后，我国一直强调经济转型，实行经济的供给侧改革。希望金融市场能更好的服务于实体经济，有效发挥金融媒介资源配置的功能，降低流通成本，提高金融的中介效率和分配效率。积极探索发展REITs，有助于落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求，增强全社会的风险分担能力，降低系统性金融风险，落实“三去一降一补”，推动经济转型。

1. 改变房地产融资以间接融资为主的局面

有利于降低行业杠杆，控制行业风险，推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变；REITS 市场可以为 PPP 及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的发展提供金融新思路。

1. 丰富资本市场工具，拓宽央行在公开市场业务的交易对象选择

REITs 本身在二级市场交易是一个价值发现的功能，把不动产市场的真实情况在 REITs 价格上反映出来，成为对货币政策制定和实施具有指导意义的更真实的信号。相对于传统的信贷体系，REITs 是简单、直接、高效的融资方式，能够缓解中国金融体系中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。因此，REITs 可以满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求和投资者多元化的投资需求，应该成为中国金融体系供给侧改革的重要组成部分。

1.3 文献综述

1.3.1国外研究综述

房地产投资信托基金（REITs）最早起源于上世纪六十年代的英国，得到迅速发展却是在美国。其在美国的金融市场迅速壮大，并发展成在交易所上市的标准化产品。这不仅归功于多样化丰富的金融市场，也离不开学界对于REITs的研究。综合来看，国外学者对 REITs 的研究以定量分析为主，通过建立模型的方式，分析了REITs 的收益风险性、盈利能力、对于金融市场稳定性的影响等。 许多学者深入地研究了这些问题，并取得了丰硕的成果，为后续的研究提供了宝贵的理论支持。

主要包括以下几个方面：