1．目的及意义

1.1、研究目的与意义

房地产业作为一个基础产业，对国民经济的影响力不容忽视。房地产业为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产业综合开发有益于城市合理规划，为大众提供更好的生活条件，改善人们生活质量，推进城市化和现代化进程。同时房地产业的发展可以带动建筑、建材、轻工、化工等相关产业的发展。并且在合理调整产业结构、消费结构，拉动投资增长，改善就业环境等方面有着极大的意义。

我国房地产业从改革开放开始复苏，经过几十年的迅猛发展，已经成为中国经济的一个稳定增长点。但是与此同时，房地产业慢慢呈现出一系列不容忽视的问题。例如，房价飞涨、居高不下，商品房空置率激增，房建质量参差不齐、隐患较多等等。

因此，本文从我国房地产业发展历程着手，探究分析多年以来中国房地产业发展的一些显著特征，同时根据这些特征以及如上述所列问题等尝试对我国房地产业的前景作出一定的合理预测与研究。相信能给我国房地产业的发展给出更直观的介绍与看法。

1.2、国内外研究现状分析

关于房地产业，国内外专家学者都多少有些相关研究。

侧重于我国房地产业现状特征这方面，李泯霏、刘生建（2015年）通过研究我国房地产发展的历程以及发展中所存在的问题提出政府改进房地产业宏观调控工作的若干建设性意见。高冠才（2015年）对房地产系列问题作了原因分析，并且提出了在新常态下政府和房地产商都应该有自身的合理调整，以促进房地产业的健康持续发展。曹泽、任阳军（2015年）通过分析经济新常态下中国房地产业总体发展状况及各地区状况，剖析了新常态下房地产业显现的主要问题，并提出了相应对策。谭保罗（2015年）通过各方权威数据，提出中国房价除了少数一线城市还略有上涨之外，二三线城市房价已经开始松动，中国房地产业走过“拐点”的观点。鲍俊平（2015年）通过回顾房地产业和房地产调控发展历程，分析当前房地产市场的特征，对未来房地产调控思路及企业如何适应、引领新常态进行初步探析。何涯、李江（2016年）对房地产行业从产业组织方面对其发展现状、市场结构、市场绩效以及面临的问题进行分析，同时给出针对性的建议。杨晓光（2015年）从房地产业新常态的形成出发，研究了新常态下房地产业的特征表现。

而侧重于我国房地产业地区及整体趋势方面，江凯（2017年）通过数据对海南房地产业特征及相关影响因素进行分析，对海南房地产业进行了发展评估并提出了海南房地产业发展的思路。王智健、曾启贤、杨柳（2017年）通过对政府2016年出台的房产调控政策进行分析，得出2017年中国房价有所收紧但不会大幅下跌的结论。钱晨（2014年）通过对我国房地产业发展历程进行分析，并对美日两国房地产业发展演进路径进行探讨，以此对我国房地产业进行国际对比，得出了我国房地产业行业分工将进一步细化深化、收益模式注重现金流、行业定位以提供服务为主这三大方向演进的结论。赵顺兰、何勇（2015年）通过对我国房地产业的内外部形势进行分析，认为在“一带一路”战略稳步落实以及新型城镇化建设全面推进的推动下，未来几年房地产业仍将处于重要的发展机遇期，整个行业将呈现出“规模化”态势加速、“品牌化”优势凸显、“融合化”趋势深化、“国际化”拓展突破、“智慧化”支撑巩固等五大显著趋势特征。高光远、李庆振（2014年）通过对房地产业经济属性的分析，以及对房地产业对中国经济发展贡献的概括，提出中国房地产业未来十年的基本趋势是：房地产的发展将回归理性，发展走势将会比较平稳; 国家会加强对保障性住房的建设; 房地产业的发展定会遵循价值规律。张慧（2015年）从供求结构，地域差异、住房保障体系以及结构安全等方面探究房地产业的问题，分析未来发展的趋势，认为政府的监控至关重要，有利于保障房地产业的良好发展趋势。

在外文文献方面，国外学者研究的现实背景及主旨与本文探讨的有较大差异，但是一些方法和探究角度可以带来一定的启发。Jarl G.Kallberg,Crocker H.Liu,and Pasquariello（2014年）通过调查14大都市地区在1992年和2008年之间标普房价指数的联动性，发现美国房价在过去20年间的演进规律。Lisa J.Dettling,Melissa S.Kearney（2013年）通过对大都市地区房价水平变化对家庭生育决策的影响，发现房价的变化和已有房子房主的生育率成正相关关系，而与首次购房者生育率成负相关关系。Marius Ascheberg,Robert A.Jarrow,and Holger Kraft，et al.（2014年）通过开发一个基础住宅房价的微宏模型，得出了2个主要结论：由于次级违约的负面影响，次级违约将导致主要违约的传染效应；货币政策是减少抵押贷款违约和增加合并房屋最有效的工具，与旨在放松抵押贷款的替代政府财政政策相反。

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2. 研究的基本内容与方案

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2.1研究的基本内容