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文献综述

一、关于房地产的研究

房地产交易是指有偿取得或转让房地产的所有权、使用权及其他项权利的法律行为。有偿取得或转让，是指进行交易的房地产及其权益是作为商品进行的交换，在交换中使房地产的价值得以实现;所谓房地产的所有权、使用权及其他项权利，是指房屋的所有权、土地的使用权和房地产的抵押权等^[1]。这些权利的取得通常是通过房地产产权登记的形式得到确认的。

房地产的交易主要包括房地产的买卖、租赁、互换和抵押等。本文主要在于对

房地产买卖进行讨论，所以本文下文所指的房地产交易，在不特殊说明的情况下，

都是指房地产的买卖。

中国存在三级房地产市场:一级房地产市场，主要进行土地出让的市场。一级市场交易的主体是房地产经营管理部门，它们按照城市规划和土地管理法有关法律法规征用土地，然后将土地使用权出让给企业进行房地产的开发^[2]。二级房地产市场，又称增量房地产市场。该市场主要为房地产开发企业在获取土地使用权之后，对土地进行的一系列开发与管理活动，建成房屋并在初次使用前向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。三级房地产市场，又称存量房地产市场，即二手房市场。该市场是购买房地产的单位或个人，再次将房地产进行转让或租赁的市场，也即房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。本文的研究主要落脚于房地产二级市场。

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售^[3]。商品房的交易中的卖方就是房地产开发企业，销售的方式主要有现房出售和期房预售两种，而以后一种更为普遍。因为房地产开发周期长而且开发商需要大量资金周转，因此市场上主要采用的是期房预售的交易方式，通过这种方式进行交易，房屋所有权转换不能在瞬时完成，购房者需要先付房款，等开发商所有工程完成以后才能办理产权登记^[4]，所以整个房地产交易需要很长的周期才能完成。Peter Buxmann认为商品房交易具有如下特点：