基于住宅房地产价格的高速公路交通影响评估：南加利福利亚洲地区案例研究

李伟 吉恩丹尼尔·萨弗斯

摘 要

本课题调查研究了高速公路交通（尤其是货车交通）对4715户位于连接洛杉矶、长滩至洛杉矶市中心、加利福利亚的主要交通走廊的独栋房屋价值的影响。这些房屋离最近的主干道至少有200米；这个距离可以排除主干道交通流的干扰。为了使变量偏差和空间自相关性最小，研究者建立了高精度的固定误差影响模型。研究得出总交通每增加1%时，有24个离高速公路100米内价值为420000的房屋贬值。相比之下，货车交通每增加1%时，离最近高速公路100米至400米范围内的价值为420000的房屋会贬值2000到2759美元。货车在经济中发挥着越来越重要的作用，这一研究成果意义重大。

货车是如今货运的重要组成部分并且在经济发展中扮演重要角色。根据美国货车协会(1)发现，货车在全国的运费份额从2010年的67%每吨上涨至了2022年的70%每吨。然而货车运输也会产生大量额外的代价，包括交通事故，空气污染（尤其是颗粒物和氮氧化合物），温室气体，噪音，振动和与监管、运营、维护公共设施的相关未统计的损失等(2)。对于规划者和执政者很有必要去量化这些额外的花销来颁布与之相关的道路基础设施改扩建及维护政策(3)。有文献表明相对来说很少有研究调查在美国由于交通，尤其是货车交通而造成的噪音、振动和空气污染的社会开销。但是交通噪音、振动和在某种程度上的空气污染（通常不会被居民完全感知到）在一个稳定的房产市场中是可以资本化探求其价值的。本论文旨在探索高速公路交通，尤其是高速公路货车交通对房产市场的影响。

研究范围（见图1）位于洛杉矶港、长滩、洛杉矶市中心和加利福尼亚洲这一区域。此地区有两条繁忙的高速公路（I-710和I-110），每天都有成千上万的载运货车，符合研究方向要求。另外还有较轻型的货运交通的高速公路（如I-405）可以作为对比。笔者依据了高精度的固定误差模型来消除变量偏差和空间自相关性。此研究发现了交通相关影响评价的本质特征。

文献综述

与交通有关的额外损失

在由于交通产生的损失中，空气污染和噪音已经备受关注。来自美国环境保护机构的数据显示交通运输中的排放占77.3%二氧化碳，54.3%的氮氧化合物，44.8%挥发性有机化合物，6.4%粒径小于2.5微米颗粒物（PM2.5），和4.5%硫氧化物(4)。不同研究显示居住在高速公路和主干道附近的弱势群体（穷人、少数民族、小孩和老人）更易遭受不良的健康影响，诸如哮喘(5)、急性呼吸道疾病(6)、不良的肺功能(7)和整体更高的呼吸系统疾病发病率(8)。

英国宇航系统公司等(4)研究了高速公路和主干道空气污染对西雅图、华盛顿、波特兰和俄勒冈州等地弱势人群的影响。他们检测了高速公路污染范围内的学校和高级设施，100米（330英尺）道路缓冲区内每天最低车流量100000量的车道。他们确信在高速公路空气污染区内的人群相比于其他人群更易受到伤害。还有，他们用聚类分析的方法来辨识高风险的社区特征并运用享乐论来分析高速公路附近是如何影响西雅图的房价的。

Roorda-Knape等在1998年的一项研究(9)也依据与主要道路的距离来表示受到交通空气污染的影响程度；他们总结交通密度、距离和风向都是人们受到机动车污染的重要因素。林等(10)还做了更多关于在伊利县、纽约交通密度对健康的影响。他们发现哮喘住院治疗的孩子们更多是住在离高交通密度的道路200米内的地方。一项在南部加利福利亚的研究还揭示了风向因素的重要性，相比于其他人群，在重交通道路的下风区100米内居住和工作的人们更易暴露在微型颗粒污染物中(11)。

根据美国交通署(12)，“交通噪音可能是当今社会最无处不在和难以避免的污染源。而高速公路交通噪音是所有交通噪音中最关键的。”交通噪音和振动对主要道路附近500英尺内的人们都有最大的影响。近期关于交通噪音的研究详情可以参考Nelson的研究(13)。

交通噪音的研究方法

适用于交通噪音和振动的经济评估方法可以分为两类：RP调查，如享乐价格法；SP调查，如条件价值评估法和条件等级划分法。

RP调查是基于现有市场的，例如与尽量避免噪音的现有的房地产市场(13)。由于人们通常偏好更安静一些的环境，在安静地区的住宅市场价格则比在吵闹的社区独立别墅价格更高；并且两者之间的价格差包含着噪音对房屋的贬值，并且价格差会随噪音的加大而增加。享乐价格法的计算基础根据房屋隔离噪音的特性来制定计量经济方法。运用这种方法的一个难点是在吵闹区的居民会采取一些隔音的保护措施，通常这些因素很容易被忽视。另外，噪音等级会随时间改变，但居民不会因此搬家，因为搬家的花销会比噪音损失所带来的更高。并且这方面的数据十分匮乏。

在这种情况下，SP调查更加实用。SP调查是基于调查对象于提升环境质量（比如减少噪音）所愿意付出的损失上的，直接（用条件价值评估法）或者间接地让他们给各种情形排优先等级（用条件等级划分法）。SP调查的一个优点是可以大范围假设情形下的获取反映人们偏好的数据。然而，SP调查的不足在于人们回答的假设性本身，因为无法保证调查对象真的会按他们回答的那样做。并且SP调查比享乐价格法更加昂贵和耗时。在近几年已经发布了几项SP调查研究(14-16),SP调查在交通（和其他来源）噪音中应用也更常见了。

另外，尽管还存在诸多不足，流行病学也越来越注重将噪音与人们的健康联系起来(17)。

在此论文中，笔者采取了享乐价格法，这是目前运用最多的量化道路噪音造成的社会损失的方法。

对于与交通有关的损失的享乐主义研究

尽管研究者已对交通中的损失已关注将近40年[详见Halings和Cohen对20世纪七八十年代的研究回顾]，然而现有文献仍具有局限性。Delucchi和McCubbin做了关于道路交通额外损失一项十分优秀的研究(18)，表一总结了与基于享乐主义的交通对住宅的影响，这些研究在后面也会简要讨论。

在表一总结的所有最近研究中，大多数研究地点是在欧洲（19,20,22,24-26），仅有一个聚焦于韩国(23),还有唯一一个研究了美国的交通对财产的影响(21)。在这项研究中，Kawamura和Mahajan考虑了毗邻芝加哥、伊利诺斯繁忙主干道的位于第一二排的房屋。运用交通流数据，他们分析了货车车型和整体交通的平均每日交通、最大高峰和夜间交通量对评估财产价值的影响。他们的空间滞后模型结果显示总体交通特性对财产价值有轻微可计的影响，但货车交通影响并不明显。

在欧洲的一项研究中，Wilhelmsson(19)调查了交通噪音对瑞典的斯德哥尔摩某郊区292栋独栋房屋的影响。因为一条道路对财产价值有负面（大多数是噪音和空气污染）和正面（通达性）影响，他的样本区域是一片临近道路的狭长矩形。他所选的研究范围可以保证当负面的外部影响随距离变化时，正面的外部影响可以大致保持不变。他发现噪音导致了毗邻道路的房屋30%的贬值，这个差值有些大。

Baranzini和Ramirez(20)关注噪音对瑞典日内瓦超过13000个出租房屋的影响。他们的运用普通最小二乘法模型(OSL)计算表明噪音对出租屋价值的影响约为0.7%每分贝（飞机噪音为1%每分贝）。

Day等(22)基于两阶段法的享乐定价方法评估了英国伯明翰超过10000户住宅对不同来源噪音的需求方程的系统。在第一阶段，他们细分市场区域然后建立每个单独的享乐价格函数。在第二阶段，他们在计算内部联系性和审查独立变量后建立了对于安静环境的需求方程。研究结果表明道路上每一分贝交通噪音的增加会导致住宅售价降低0.18%到0.55%。

Andersson等(24)评估了不同模型，包括基于1034个在1996年至2006年瑞典被售卖的独栋房屋的空间滞后模型。他们总结出了人们相比于铁路噪音更容易受到道路噪音影响。

Blanco和 Flindell(25)调查了在英国三个城市：伦敦、伯明翰和萨顿科尔菲尔德噪音等级是如何影响公寓价格的，他们发现各地的影响有所不同。根据调查结果，噪音使伦敦的住宅大大贬值，（令人惊奇的是）却反而使萨顿科尔菲尔德住宅升值，而对伯明翰的住宅几乎没有影响。

唯一一个北美和欧洲以外地区的研究是由Kim等实行的(23)。研究地点位于韩国首尔内部环形公路附近的328个地区，他们发现交通噪音每1%的增加会导致该处地价1.3%的贬值。

在关于飞机和道路噪音的享乐论研究中，Nelson(13)指出享乐研究的难点在于处理交通外部因素。这些难点在于市场划分、空间自相关性、房地产市场调整和对噪音等级的准确测量。

除了Kawamura和Mahajan (21)，以上总结的研究没有准确的考虑交通对住宅价值的本质影响，这就是本文主要研究的主题。

表格 1近期基于享乐主义论的交通额外损失的研究小结

注：OLS为普通最小二乘法；2SLS为两阶段最小二乘法。

数据

在本研究中，笔者分析了2003年到2004年洛杉矶都市区独栋房屋，这些包括洛杉矶及I-605的西边未组团地区（见图1）。此研究地区属于连接洛杉矶、长滩和洛杉矶市中心的主要交通走廊。它囊括了两条繁忙的高速公路（I-710和I-110），每天都有成千上万的载运货车。另外还有较轻型的货运交通的高速公路（如I-405和I-105）。表2展示了模型变量的摘要统计信息。

房屋数据是购于快速数据信息系统(www.dataquick.com)。每座房屋由ArcGIS软件参照洛杉矶边界地块地图定位。已有的结构性的变量包括年龄、地块面积、结构面积、卫生间数量、卧室数量和泳池量。数据已被审核有效，有缺失的记录和无效的房价和结构数据已排除。从这些数据中，笔

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