文 献 综 述

本次毕业设计我所选择的题目是对某物业招标项目编制一份物业管理投标文件，为此我查阅了大量书籍及资料，来完成这份文件。

物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。物业管理招投标的基本原则：实事求是，守信践诺，准确发行招投标的义务，具体表现为：1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；3）投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；4）投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

物业管理投标的程序：1.获取招标信息。 根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。2.项目评估与风险防范。项目评估主要包括以下几个方面的内容：①投标物业的基本情况②招标物业项目的定位③业主的需求④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况⑤招标条件和招标过程⑥竞争对手⑦企业自身条件的分析；投标风险的防范与控制：①来自于招标人和招标物业的风险有：招标方提出显失公平的特殊条件②来自于投标人的风险③来自竞争对手的风险

《物业管理条例》作了例外的规定。对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业;投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。但是，为了规范这些以协议方式选聘物业管理企业的情况。

《物业管理条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。另外，由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，因此，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理招标投标的意义：采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程，与”一对一”的协议选聘相比，通过招标投标方式选聘前期物业管理企业的优越性表现在以下几方面：

1、建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。

2、物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。

3、物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。