摘 要

随着经济的发展，物业行业正在逐渐的发展、壮大、涌现了大量的物业管理企业。物业管理市场竞争大，如何在针对招投标做出合理的决策和项目规划，在满足项目招标企业的要求的基础上，做出自己特色的决策和有效的经营方式，使我们在决策中取胜的必要手段。

本文拟对无锡富安华庭小区项目做招投标文件，招标文件提出需求，其中包括企业的基本情况和资质证书，派遣人员的相关情况和履历。投标时候的注意事项，项目的投标报价，提出合理规范的评标定标的标准，保证公平公正的原则。投标文件，其中包括投标函，对对应项目的详细费用的测算，常规的物业服务综述，前期物业服务，组织架构和人员配备，管理制度和服务标准等。在此基础上，投标企业的日后的物业服务经营也是非常重要的。

关键词：投标 技术标 物业管理方案 物业费测算

Wuxi Fu Monte property management bidding documents

Abstract

With the development of the economy, the property industry is gradually developing, growing, emerging a large number of property management companies. The necessary for the property management market competition, how to make reasonable decision, and project planning for the bidding, to meet the requirements of project bidding enterprise based, make their own decision-making and effective mode of operation,enable us to win in the decision.

This paper intends to Wuxi rich Ann Vista community project for bidding documents, as provided in the bid invitation documents requirements, including its basic situation and the certificate of qualification, personnel dispatch and resume. When the tender notice, the project tender offer, put forward a reasonable and standardized evaluation of the standard set of standards, to ensure that the principle of fair and impartial. Tender documents, including the tender letter, the detailed cost of the corresponding project estimates, the general property services review, the early property services, organizational structure and staffing, management system and service standards, etc.. On this basis, the future of the bidding business property services business is also very important.

Key words:Bid;Technical standard;Property management program;Property costs estimates

目录

摘要 II

Abstract III

第一章 招标人承诺及重要提示 4

1.1 招标人承诺 4

1.2 重要提示 5

第二章 招标项目简介 6

2.1 项目介绍 6

2.2 经济技术指标 7

第三章 投标人须知 9

第四章 物业管理服务内容、要求和管理方案编制顺序 10

第五章 投标要求 11

5.1对投标人的要求 11

5.2对投标文件的要求 11

第六章 开标、评标、定标 12

6.1 投标 12

6.2 评标方法和评标标准 13

6.2.1 评标方法 13

6.2.2评标标准 14

6.2.3定标办法（选其一） 14

第七章 投标函 16

第八章 投标报价表 17

第九章 企业基本情况 20

9.1 投标企业基本情况 20

9.1.1 公司简介 20

9.1.2 企业管理架构 21

9.1.3 公司品牌竞争优势 22

第十章 拟派的主要服务人员简历 25

10.1 委派人员的基本信息 25

10.1.1 项目经理 25

10.1.2 客服中心客服经理简历 27

10.1.3 工程主管兼机电工程师 27

10.1.4 整体人员概况 28

第十一章 管理制度 29

11.1 管理制度的制定 29

11.1.1 建立“五大管理体系 29

11.1.2 重点管理措施与策划 30

11.2 档案的建立与管理 32

11.2.1 档案的分类 32

11.2.2 档案的管理要求 33

11.2.3 物业档案的管理 34

第十二章 组织结构和人员配置 37

12.1 管理架构 37

12.1.1 架构设置 37

12.2 人员配备 37

12.2.1 客户服务中心人员配置 37

12.2.2 人员的培训管理 39

12.2.3 人员培训 41

第十三章 常规物业管理服务 47

13.1 客户关系的建立与维护 47

13.2.1 建立保障体系 47

13.2.2 直接客户关系的建立 48

13.2.3 合作客户关系的建立 48

13.3 客户投诉处理流程 49

13.3.1 投诉受理 49

13.3.2 投诉分类 49

13.3.3 投诉处理 50

13.4 装修审批要点 52

13.4.1 室内 52

13.5 装修管理措施 53

13.5.1 加强管理 53

13.5.2 管理重点 54

13.5.3 建立装修违规行为黑名单制度 55

13.5.4 装修流程 55

13.6 空置房管理 56

13.6.1 空置房分类 56

13.6.2 空置房的建档与更新 57

13.6.3 空置房的养护 57

13.6.4 空置房的保洁 57

13.6.5 空置房的修缮 59

13.7 秩序维护管理 60

13.8 设备设施以及房屋管理 62

13.8.1 机电设备管理 62

13.8.2 供配电系统管理与维护 63

13.8.3 给排水系统管理与维护 64

13.8.4 电梯的管理与维护 65

13.8.5 消防系统的管理与维护 66

13.8.6 智能化设备的管理 67

13.8.7 公共设施及房屋本体管理 68

13.8.8 公共设施维修养护计划 70

13.8.9 房屋本体维修养护计划 74

13.8.10 房屋管理 75

13.9 环境管理 78

13.9.1 保洁管理目标 78

13.9.2 保洁管理特色 79

13.9.3 保洁管理措施 79

13.9.4 保洁服务标准 80

13.9.5 绿化管理目标 81

13.9.6 绿化管理措施 82

13.9.7 绿化管理服务内容 82

13.9.8 消杀管理目标 85

13.9.9 消杀工作管理规程 86

13.9.10 消杀服务内容 86

第十四章 物业管理用房及开办物资配置 87

14.1 物业管理用房 87

14.2 开办物资配置 87

第十五章 项目的整体设想与构想 90

15.1 物业服务策划思路 90

15.2 建立快速反应系统 91

15.2.1 服务标准： 92

15.2.2 快速反应系统具体内容 92

15.3 形象展示 93

15.4 建立快速协助应急服务队伍 94

15.5 建立安全服务快速应急反应队伍 94

15.5.1 治安快速反应队伍的主要内容 95

15.5.2 消防快速反应队伍的主要内容 95

15.5.3 车辆停放快速交通疏导队伍主要内容 96

15.6 建立快速维修应急服务队伍 96

15.7 建立“全方位式”的员工培训机制 97

15.8 建立“五大管理体系 98

15.8.1 综合管理体系 98

15.9 重点管理措施与策划 99

15.9.1 安全管理策划与措施 99

15.9.2 消防管理策划与措施 100

15.9.3 房屋、公共设施、设备管理策划与措施 100

15.9.4 环境管理策划与措施 101

15.9.5 事务管理策划与措施 102

15.9.6 便民服务策划与措施 102

第十六章 物业管理费用测算 103

16.1 物业管理费用测算依据 103

16.1.1 总述 103

16.1.2 测算依据 103

16.2 物业管理费用测算 103

16.2.1 秩序维护人员费用 103

16.2.2 秩序维护物资装备费用 104

16.2.3 秩序维护员人均月薪酬及福利测算 104

16.2.4 清洁绿化消杀服装用品费用 105

16.2.5 清洁绿化消杀工资费用 105

16.2.6 清洁员工人均月薪酬及福利测算 106

16.2.7 清洁、消杀器械配备测算 106

16.2.8 绿化器械器械配备及工具折旧表 107

16.2.9 管修人员人力资源成本测算 108

16.2.10 行政办公有维护类固定资产测算 109

16.2.11 公共用电费用 111

16.2.12 公共用水费用 112

16.2.13 年度开支测算 112

16.2.14 年度收益测算 114

16.3 周边项目收费调研 115

16.4 收费定价 116

16.4.1 物业服务收费标准 116

第十七章 早期介入和前期物业管理服务内容 117

17.1 前期介入管理的总思路 117

17.2 前期介入管理工作的开展 118

17.2.1 前期拟设立的管理架构 118

17.2.2 前期介入工作重点 118

17.2.3 前期介入工作计划 119

17.2.4 交付前的准备 121

17.2.5 新项目前期物业服务管理难点及对策 125

参考文献 127

致谢 128

第一部分 招标文件

第一章 招标人承诺及重要提示

1.1 招标人承诺

保密，投标人无论中标与否，均有义务对招标人的情况进行保密。同时，招标人对投标人的投标文件保密。

公平竞争，本招标文件发出后，除非特殊原因，投标人的任何电话、来访均不予接待。同时，我们抵制投标人采取非正常手段获得有关本次招标活动的一切信息资料，一经发现立即取消投标资格。投标人中标后不得以任何形式、理由转让管理权，如经发现，招标人有权取消中标单位资格或解除委托合同，由此引起的一切法律、经济责任全部由中标单位承担。

1.2 重要提示

目的：

本次物业管理招标的目的是通过招标方式选聘一家物业服务企业，为无锡富洋置业有限公司开发的富安华庭小区项目提供物业管理服务。

招标人情况：

名称：无锡富安华庭小区

地址：无锡市滨湖区梁溪路6号（梁溪路与蠡溪路口西南侧）

联系人：潘令

联系电话：18251902597

提示：