文 献 综 述

1.1选题背景

国务院2003年新颁布的《物业管理条例》指出：”国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。

1.2物业招投标概述

物业管理招标，是指以某一物业服务项目为标准的，根据项目情况和国家法律规定，公开或在一定范围内告知各项要求及服务标准，由符合条件的物业服务企业参加竞投，从中选择最佳的企业，并与之签订物业管理合同的过程。物业管理招标的方式有公开招标、邀请招标、协议招标。物业管理招标的类型有前期物业管理招标、日常物业管理招标、委托咨询型物业管理招标、物业管理专项业务招标。

物业管理投标,是指符合招标文件中要求的物业服务企业根据国家法律规定、行业标准、物业管理项目特点及企业自身条件，响应招标文件要求，编制标书并参与竞标的过程。物业管理投标文件一般由商务文件和技术文件组成，商务部分包括投标报价表的测算和公司资质、公司情况介绍等一系列内容，同时也是招标文件要求提供的其他文件等相关资料，包括公司的业绩和各种证件、报告等。最为主要的是技术标，其包括物业管理方案（介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用等）和招标方要求提供的其他技术性资料。

公开原则、公平原则、公正原则和诚实信用原则是物业招投标的基本原则。

1.3市场现状

当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全，存在”有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。

房地产开发与物业管理相分离已经成为物业管理行业的发展趋势，并且也为《物业管理条例》明确要求。但是在把物业管理服务逐步推向市场的过程中。目前的物业管理招标工作机制还不够成熟、不够规范。现阶段我国物业管理招投标仍存在不少问题：（1）招标工作的组织管理不规范。（2）缺少专业规范的招标文件。（3）招标决策过程不透明。（4）社会监督机制不健全。（5）地区间物业管理的总体水平发展不平衡。（6）行业内低价恶性竞争。

虽然在物业招投标中存在着这样那样的问题，但其也在不断进步完善中。2000年1月1日，《招标投标法》颁布实施，我国正式以法律形式确立了招标投标制度。随着物业管理市场化的不断发展，住建部在2003年颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，要求建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理。2012年2月1日起，国务院颁布了《招标投标法实施条例》，作为《招标投标法》的配套行政法规，完善了招标投标法及程序规则，以及招标投标的全过程监督管理，物业管理行业法规的不断健全和完善，为物业管理招投标的健康发展提供了良好的环境。除此之外，国内的不少物业服务企业也以积极向上的姿态不断谋求自身发展，相信在不久的将来，我国的物业管理会越来越完善。