文 献 综 述 物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度,《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对这项制度作了进一步的细化和明确,一些地方也以地方性文件等形式,制定了当地的物业管理招投标管理办法,这为规范发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。

目前的实践中,不但相当多的房地产开发企业在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业,一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。

推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平,具有非常重要的作用。

但应当看到,在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少问题,主要表现在以下方面: 一是,不少地方对推行招投标制度的重要作用缺乏足够的认识,招投标还没有成为选聘物业管理企业的主要方式,有的地方尤其是中小城市甚至还没有开始推行,《条例》关于前期物业管理中建设单位应当以招投标方式选聘物业管理企业的规定没有得到很好的贯彻落实。

二是,物业管理招投标活动中仍然存在不少不规范行为。

有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,招投标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑物业服务价格与质量的综合优化,片面强调价格最低,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,靠不切实际的承诺赢取中标。

三是,物业管理招投标代理市场发育不成熟,专业化水平不高,代理行为不规范,影响了物业理招投标制度在更大的范围内推开。

四是,主管部门对招投标活动的监管方式和能力还需要提高。

有的过深地介入了物业管理招投标活动,甚至主管部门直接组织进行招投标行为,以行政手段干预招投标活动的正常进行;有的对物业管理招投标则不闻不问,听任其自发进行,没有进行必要的引导,对其中出现的违法违规行为也没有及时进行查处。

另外,有的地方没有出台适合本地情况的招投标实施细则,招投标的规则尚不健全和清晰,有的地方没有按照要求建立物业管理招投标专家库,都给招投标活动的开展造成了困难。