文 献 综 述

物业管理作为城市经济的朝阳产业，是现代房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理逐步市场化的今天，各地方政府也开始注重规范物业管理市场，并建立竞争机制。物业管理招投标作为房地产开发与物业管理分业经营的重要措施，促进了专业化管理, 提高了规模效益，其工作的规范化对物业管理行业健康持续发展有着至关重要的作用。随着这种公开、公平竞争机制的引入, 不仅提高了业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力，对物业管理企业主动与市场接轨也有很大的推动作用。随着”建管分离”的实行，物业管理招投标的实施不仅使得物业管理成本降低，对提升物业管理服务质量也带来推动作用。物业管理招投标作为物业管理行业市场化竞争的重大改革措施,虽然已形成良好的发展势头，但是还存在诸多的阻力与问题。在已普遍采用物业管理招投标方式选聘物业管理企业的城市，由于物业管理招投标相关法律的不健全、招标人缺乏物业管理招投标的知识以及我国在物业管理招投标市场上又缺乏相应的招投标示范文本，因此，很容易使招投标过程”走样”。因此，我选择”物业管理招投标文件”这一课题，通过查阅和参考相关文献，试图从根本上找到解决这些问题的方法。

我国的物业管理行业虽说起步较晚，但是发展迅速。如今物业管理已经成为城市经济的一部分，这对于某些人来说还是能够给他们带来很大的利益的。我国的物业招投标制度于 1984 年发源于深圳，随后物业管理招投标在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来。但是由于缺乏有效监督和约束，相关规定落实不到位，前期物业管理仍然存在”建管不分”、”明招暗定”、”暗箱操作”等现象，也即是并没有给那些物业服务企业带来相对公平、公正、公开的竞争环境。物业服务企业要想取得项目，多是四处公关、上下打点，不仅容易产生不正当竞争，滋生腐败，同时在社会上也产生了许多不良影响。所以对于物业管理招投标来说主要可以概括为以下几个方面：

1、物业管理招投标市场不完善。从我国目前的物业管理招标情况来看，多数是单位自行组织招标工作，但是大多业主单位并不熟悉物业管理招投标组织管理活动以及招投标的相关法律规定等。这样便很可能出现违背公平竞争原则的如”暗箱操作”、”明招暗定”等一些不规范行为，使得所谓的招投标，只是走个过场。而且在中国的很多城市由于政府干预过大，存在地方保护主义以及开发商受经济利益驱动,产生不正当竞争等，这些都致使招投标过程更加无法体现”公平、公正、公开”的原则。

2、物业管理招投标示范文本缺乏。物业管理行业在国内大部分地区不够成熟，且在中国的《物业管理条例》中并没有明确的物业管理招标文件范本，与物业管理招投标相比，相对成熟的建设工程招投标有一系列的招投标文件示范文本，能充分表达招标方的要求以及展示投标单位各自在报价和施工组织设计等方面的优势，从而能更有效地从中选择最优的中标单位。但是由于缺乏规范的物业管理招投标文件，一些缺乏物业管理招标经验的单位，只能够根据自身的需要和想象，编制出了贴合自己实际的招标文件，这些各式各样的招标文件大多数只是浮于形式，并没有一整套的体系，有的范围不全，有的服务标准不明确，有的评标标准不切实际等等。这也就导致了我国的物业管理理念没有重大变化。

3、物业管理招投标普及率较低。在中国很多的城市由于物业管理行业的起步较慢，这也就导致了物业管理招投标的意识不普及，很多的物业就是由开发商自己管理，即”谁开发，谁管理”。正是缺乏这类的知识，使得物业管理招投标过程”走样”。

就目前而言，针对物业管理招投标中存在的问题，我们可以从相关法律政策以及招标人与物业服务企业三者入手，解决问题。

1、相关法律法规。物业管理招投标中对招标、投标、开标、评标、定标等各个程序没有明确的规定也缺乏标准，影响了实际效果。为使参加组织招标的招标代理机构有能力依法实施招标的组织工作，政府相关职能部门应进一步明确物业招投标工作的组织机构、人员配置、资质条件要求等。政府有关部门应制定物业管理招投标文件的”示范文本”，使招标代理机构和业主单位在组织实施招标时，能充分表达招标方的要求以及展示投标单位各自在报价和施工组织设计等方面的优势，从而能更有效地从中选择最优的中标单位，保证物业管理招投标的规范运作。同时，政府部门也要加强对物业管理招标的监督，加强对招标文件、招标组织、招标程序环节和内容的监督管理，即时纠正违规、违法现象。

2、招标人。由于招标人（房地产开发单位或小区业主委员会）缺乏相应的物业管理招投标的知识，导致出现违法违规的不公平竞争现象，因此对招标人应进行一定的法律以及招投标知识的普及。招标人要站在物业使用人的立场上,组织科学规范的招标工作。委托专业的招标组织机构招标，使招标过程尽量的公平、公正。

3、物业服务企业。物业管理公司要严格遵守政府法规，通过提高自身管理水平和服务质量，取得参与物业管理服务的资质等级证书和其他资格证书，在激烈的市场中获取更多的中标机会。物业管理服务的市场化将是不可避免的潮流，物业管理公司应该配备专门的测量人员和投标书制作人员，使投标文件能够响应招标文件，确实做好投标工作，以达到”有的放矢”的效果。