1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

物业管理在我国仅有20多年的发展历史，由沿海发达城市逐步向内陆地区延伸，虽然直到今天还不是很完善，但它却是现代房地产经营管理的重要组成部分，我国各地方政府也因此愈来愈重视规范物业管理市场，建立竞争机制。物业管理招投标是物业管理发展到一定程度的经济产物，既可以为开发商、物管企业提供健康的竞争环境，又可以提高业主自治能力，最大程度保证各方的权益。

我国的物业招投标制度于 1984 年最先发源于深圳，随后物业管理招投标在一些经济比较发达、物业管理起步较早的城市逐步开展起来，其中多数招投标项目竞争激烈，充分体现了公开、公平、公正的原则。这些招投标活动对加速建立和规范物业管理市场起到了极大的推动作用。加以相关法律的出台，物业招投标制度在迅速地发展和完善，2000年1月1日，《招标投标法》颁布实施，我国正式以法律形式确立了招标投标制度。随着物业管理市场化的不断发展，住建部于2003年颁布《前期物业管理招投标管理暂行办法》，要求建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理。2012年2月1日起，国务院颁布了《招标投标法实施条例》，作为《招标投标法》的配套行政法规，完善了招标投标法及程序规则，以及招标投标的全过程监督管理，行业法规的不断健全和完善，为物业管理招投标的健康发展提供了良好的环境。

但就是这样，我国物业管理招投标制度还是存在着很多的问题，比如物业管理招投标过程不规范，物业管理招投标中对招标、投标、开标、评标、定标等各个程序的规范影响了实际效果，招投标缺乏科学性和严肃性，显得较为欠缺，没有严格而明确的规定，缺乏标准。还有物业管理招投标普及率不高，由母公司开发而直接进行管理的物业管理就占了 40%，也就是现有的开发商"包办制"仍是目前我国物业管理企业获得物业管理权的主要方式。另外物业管理招投标过程”走样”，很多房地产开发企业或小区业主委员会缺乏物业管理招投标的知识，甚至没有接触过招投标，缺乏切身体会，原本招投标应由小区业主委员会代表小区产权人、使用人选聘物业管理公司，但在实际招投标过程中，由于小区业主委员会是社团组织这些无法独立承担民事责任的企业法人，招投标行为人很容易使招投标过程”走样”。物业管理招投标示范文本也很是缺乏，我国物业管理招投标市场上招投标示范文本与国内成熟的建设工程招投标市场相比，内容繁多，照搬照抄，过高承诺，信息不全，排版不规范等相关问题不利于其招投标活动的开展。最后我国物业管理招投标市场也不完善，主要有以下几种情况：1 .部分地方政府干预2. 中标人早已内定，或者基本内定3. 招标人只是为了获取投标人的方案，并不是真正为了选择物业管理公司4.很多人为了自身利益进行不正当竞争5.投标所需成本高 6.物业管理公司编制投标书的能力有限。

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

本课题要研究或解决的问题：

本课题要求依据物业招投标方面相关法律法规的规定，结合实际案例编制某物业管理项目招标文件和投标文件。

编制招标文件内容：