文 献 综 述 房地产市场推广营销策划需要通过市场调查与定位、客户定位、品牌策划、品牌提升机、营销推广等过程，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的方向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过使消费者满意从而开发商从中获得利益的过程。

一、市场调查与分析 近年来，房地产发展商逐渐认识到单靠传统的地产概念，例如项目的地理位置优越、交通便利、升值潜力巨大等因素，以及模仿成功楼盘、压缩成本、低价折扣促销等竞争手段，已经很难吸引消费者的目光。

于是，不少发展商在认真研究市场、客观分析顾客消费心理的基础上，把精力投向产品的整体创作上，通过全过程的专业操作与严格控制，以优质的产品来满足消费需求，实现企业利润。

于是市场调查和分析就成了房地产营销策划工作中一项重要的环节[1]。

与此同时要对该项目进行SWOT分析， SWOT分析由美国教授安德鲁斯在60年代初提出。

SWOT分析就是将与研究对象密切相关的内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）、外部机会因素（Opportunities）和威胁因素（Threats），通过调查一一罗列出来，运用系统分析的思想，综合考虑各种因素，得到适合研究对象发展的战略、计划和措施。

SWOT分析可以很好的分析研究对象的外部和内部因素，为高层的决策者提供了科学、清晰的分析思路，因此得到了广泛的应用[2]。

二、市场细分与目标市场的选择 市场细分从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，按照地理因素、人口标准、心理标准、购买行为等细分因素，把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体。

目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的，主要有以下步骤： 1) 确定细分市场 2) 评价细分市场，在细分市场的基础上明确有效市场，即对本项目具有兴趣、收入、途径的消费者集合。

3) 对有效市场进行竞争者分析 4) 对有效市场风险分析 5) 确定目标消费者，进行目标客户的行为特征分析，例如对公司白领、自由职业者等不同目标消费群体进行不同的行为特征分析[3]。