摘 要

2016年5月1日，房地产业终于迎来了营改增税制改革。房地产业在国民经济中扮演了很重要的角色。无论是行业税收给国家带来的财政收入，税制改革给企业、居民带来的各方面影响都不容小觑，因此本文选择了房地产业作为研究对象。研究营改增对房地产企业的实际影响，并对其提出建议及对策。

本文以五家房地产上市企业万科A、保利地产、中粮地产、中洲控股格力地产为例，结合前几年不同学者对于营改增对房地产影响的分析预测，对这五家房地产企业的财务报表进行分析。从税负影响、税务风险影响、税务筹划影响这几个方面对营改增对房地产企业的影响进行研究。就目前而言，营改增对房地产企业其实是利弊共存的。如何在营改增背景下做足准备，充分享受营改增带来的红利，非常值得推敲。因此，笔者又综合众多学者的观点，对其提出对策与建议。

关键词：房地产 营改增 税负 对策

The impact of replacing business tax with VAT on bearing rate and strategy of real estate enterprise

Abstract

On May 1, 2016, the real estate enterprise finally ushered in the reform of replacing business tax with value-added tax. As the mainstay of national economy, the real estate industry is of great importance. No matter the financial income brought by industry tax to the country, the impact of tax reform on enterprises and residents is not to be underestimated. Therefore, this paper chooses the real estate industry as the research object. This paper studies the effect of replacing business tax with value-added tax on real estate enterprises and puts forward Suggestions and countermeasures.

Based on the five listed real estate companies Vanke A, Poly Real Estate, Cofco- property, Gree Real Estate as an example, combining the different scholars for camp a few years ago to increase the analysis and prediction of the influence of real estate, financial statements of the five real estate enterprises is analyzed. This paper studies the impact of replacing business tax with VAT on real estate enterprises from the aspects of tax burden, tax risk, tax planning and important financial indicators. For the time being, replacing business tax with VAT is actually a combination of advantages and disadvantages for real estate enterprises. How to make full preparations in the context of replacing the business tax with a value-added tax and fully enjoy the benefits brought by the reform is worthy of deliberation. Therefore, the author combines the views of many scholars and puts forward countermeasures and suggestions

Key Words: The real enterprises; To replace the business tax with a value-added tax; Tax burden; Strategy

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 绪论 3

1.1研究背景与意义 3

1.1.1研究背景 3

1.1.2研究意义 4

1.2研究方法与思路 4

1.2.1研究方法 4

1.2.2研究思路 5

1.3创新与不足之处 5

第二章 房地产行业及“营改增”的理论阐述 6

2.1房地产行业的特殊性 6

2.2营业税与增值税概念及异同 6

2.2.1营业税的概念 6

2.2.2增值税的概念 7

2.2.3营业税与增值税的异同点 8

2.3营改增的必要性 8

第三章 “营改增”对房地产企业的税务影响 10

3.1企业财务背景 10

3.1.1收入、成本、利润率分析 10

3.1.2资产负债率分析 11

3.1.3基本每股收益分析 12

3.1.4现金流量比率分析 13

3.2“营改增”对房地产企业的税负影响 14

3.2.1计算公式建立 14

3.2.2税负率测算 14

3.2.3税负变化因素分析 16

3.3“营改增”对房地产企业的税务风险影响 17

3.3.1会计核算引发的税务风险 17

3.3.2发票管理引发的税务风险 17

3.3.3业务不熟引发的税务风险 17

3.4“营改增”对房地产企业的税务筹划影响 18

3.4.1开发成本方面的税务筹划 18

3.4.2施工单位与供应商选择方面的税务筹划 18

第四章 对于房地产企业营改增的对策及建议 19

4.1政府层面 19

4.1.1扩大进项税额抵扣范围 19

4.1.2简化增值税专用发票取得程序 19

4.2企业层面 20

4.2.1合理进项纳税筹划 20

4.2.2加强发票管理 20

4.2.3加强人员培训 20

结语 22

参考文献 23

致谢 25

第一章 绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

由于我国的税制改革有着不充分不彻底的历史原因，近年，我国一向实行增值税与营业税双税平行征收的政策，重复征税与增值税抵扣链条断裂一直是当前税收体制的诟病，在这样的税收体制下，企业被剥夺了一部分本应属于自己的收入，如今，我国经济逐渐进入新常态，经济发展增加速度普遍出现下滑的现象，产业结构在接下来的日子里面临转型升级，房地产企业的发展也面临挑战。与其他大多数行业相比，房地产业的税收负担较为严重，这在很大程度上阻碍了房地产企业的长久深远发展，不仅如此，房地产业与居民生活息息相关，对于国家税收做出的贡献也不言而喻，因此，一个健康、科学的新税收体系便显得尤为重要。

2011年11月16日《营业税改征增值税试点方案》出台，我国营改增全面改革已吹响号角，然而，迫于经济增长步入缓慢，财政压力过大等诸多原因，营改增原定于十二五期间就应当完成，但包括房地产业在内的四个行业直到2016年5月1日才开始改革。房地产行业是国民经济的中流砥柱，其重要性不言而喻。无论是行业税收给国家带来的财政收入，还是税制改革给企业、居民带来的各方面影响，都不容小觑，因此本文选择了房地产业作为研究对象。

在改革初期，政府政策和企业对策都相对不够成熟，虽然营改增的出发点是降低企业税负，但是有部分企业仍旧未能享受到营改增带来的红利，税收负担不降反增，经营风险加大，即使大多数企业税收确实得到降低，其受营改增影响的程度也大小不一，为何同样的政策带来了不同的结果，企业该如何做，才可以充分享受营改增带来的好处，这需要我们进一步推敲，着眼营改增对房地产企业的税负影响及对策研究实为大势所趋。

1.1.2研究意义

房地产企业在营改增征税范围较为特殊，它在适应政策改革的过程中过渡期限更短，有着更加复杂的经营环境，但又因为它对于国民经济的重要地位，房地产企业在复杂难懂的税收政策中理清思路，在营改增的背景下充分获利显得至关重要。房地产营改增至今已有两年，两年的发展，不短不长，其造成的影响已可见一斑，其仍然存在的问题，也逐渐暴露。现如今，大大小小不同的房地产企业受营改增影响产生的结果各有不同，无论在税负变化，还是各项财务指标变化，还是税务风险和税务筹划方面，都各有其特点，没有办法一概而论，显而易见，在营改增背景下，不同企业的不同对策战略将直接影响其税务结果，进而对企业经营产生影响。研究各个企业受营改增影响程度各不相同的原因，并给出相对的建议，具有如下现实意义：1、能够使房地产行业充分享受到营改增带来的红利，促进房地产业健康发展。2、有利于推动经济发展。3、有利于完善税收体制，改进税务机关工作。

1.2研究方法与思路

1.2.1研究方法

文献研究法：对于营改增对房地产企业的税负影响及对策研究的文献，大致以2016年为时间点分为两大不同种类，2016年以前的相关文献主要着眼于营改增以前，各学者基于一定的科学理论和计算模型，测算出营改增以后房地产企业的税负变化，并根据这样的测算给出相对策略，主要以预测为主。而2016年以后，房地产的营改增改革已全面开展，这时候的文献大多着眼于营改增以后房地产企业的真实财务数据变化，并根据变化做出相应的分析，给出相应的对策。笔者综合了近年来营改增前后大量相关文献，使本文主题的研究有了坚实的基础。