文 献 综 述

资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系，是企业一定时期筹资组合的结果。广义的资本结构是指企业全部资本的构成及其比例关系。企业一定时期的资本可分为债务资本和股权资本，也可分为短期资本和长期资本。

盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力指标主要包括营业利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项。

一、研究的背景与意义

（1） 研究背景

房地产行业主要是指从事房地产的开发、经营管理和服务活动的总称。房地产行业是资本密集型的行业，其具有资产负债率高、建设周期较长，资金周转速度慢，资金的需求量大等特点。近几年来，数据表明我国的房地产行业迅速发展，慢慢成为了我国国民经济的支柱产业，在国民经济中站着越来越重要的位置。房地产行业之所以有这么迅速的发展，是因为能够直接或者间接性的影响到数十个上下游的行业，例如冶金、建筑建材、家具家电、金融等行业。由此房地产行业的迅速且良性的发展也可以促进其他相关产业的发展。

（2） 研究意义

对于投资者来说，房地产行业是一个具有争议并且敏感的行业，由此给予了越来越多的关注。从资本结构来看，我国大部分的房地产行业拥有的权益资本普遍都较少，主要是以银行贷款作为融资渠道，其方式太过单一，并且我国金融调控的措施如此频繁却没有理想的效果，由此分析并研究房地产行业资本结构应该成为目前房地产行业内急需要解决的问题。论文也会试图在国内外已经有的研究的基础上，对房地产行业上司公司的盈利能力得出一些启示性结论。通过具有代表性的上市房地产企业的资本结构和盈利能力的分析，可以为房地产行业的资本结构和盈利能力的优化提供意见。

二、国内研究现状

我国对于房地产行业各方面绩效的研究起步不算很早，但随着国内市场的发展和完善，国内学者对房地产行业的资本结构和盈利能力的实证研究日益重视。

赵选民和张晓阳（2009）以上海和深圳交易所中39家房地产上市公司2004年到2006年的财务数据为准，从公司的规模和风险、治理结构和股权结构、资本结构和营运效率等多个方面对盈利能力的多个指标进行了实证分析。实验表明，房地产上市公司的盈利能力综合性的指标并不高，说明房地产行业的资产负债率较高、资产周转的周期长，抑制了企业的盈利能力，由此提出了相关建议。

金文辉和张维（2010）对我国房地产行业资本结构整体情况进行了统计分析，次之，侧重分析了房地产公司资本结构与盈利能力及风险特征。得出以下结论：（1）我国房地产企业金融性负债较高，就是对银行贷款依赖性较强（2）房地产企业资产负债率与公司绩效负相关，资产负债率提高，公司绩效将下（3）我国房地产企业的经营业绩存在很大的外在影响因素。

张红、林荫和刘平（2009）根据我国房地产上市公司2000年至2007年相关的数据与资料，对房地产上市企业的盈利能力进行统计分析。实证分析表明：同样是反映盈利能力的指标，不同角度的指标在同一时间里呈现出不同的趋势，所以单凭单个计量指标是很难做出总体判断。这就需要我们结合房地产市场的发展趋势和这个行业的成熟程度，从而全面的认识房地产上市公司的盈利能力。

许玲丽和张复杰（2015）利用了2004年至2012年房地产行业上市企业数据，研究企业的盈利能力和资本结构之间的异质性关系。通过实证研究，发现房地产企业盈利能力高的企业可能更具有更优质的企业文化和产品设计、销售能力和管理水平、组织结构，这类型的企业的资产负债率很有可能转化为更高的盈利能力，可以以较好的回款率维系资金链的健康，反之同理。

白彦炜（2011）根据我国房地产行业上市公司2007年至2009年的财务数据进行实证研究。研究表明（1）房地产上市公司的盈利能力与资产负债率和总资产周转率呈正相关（2）房地产行业的盈利能力与企业规模并没有过多的关系。

三、存在的问题及建议

1、存在的问题

（1）我国房地产企业因为过度的储备土地，造成资本结构不合理，以至于造成我国房地产公司风险比较大。

（2）我国的房地产上市公司融资的结构单一，公司内部破产制度不健全，内部控制现象仍然突出。，造成我国房地产企业的资产负债率和企业的绩效呈负相关。总资产的收益率要低于发展中国家和其他地区同行业的盈利水平。

（3）我国的房地产行业是资产负债率当中最高的行业，过高的负债率，如果受到资源方面的来源限制，融资的环境恶化较为严重时，房地产企业是不能以借款来维持生存发展，由此很有可能忽视盈利能力的发展。

（4）我国房地产上市公司的融资结构不合理，融资体系不健全、担保机制也不健全。

（5）我国政府对我国的”土地财政”过于依赖，增加了部分财务风险和资本成本。

2、相关建议

针对当前我国房地产上市公司的问题，提出相关的解决建议：

（1）改变我国现有的负债，合理发挥资本结构的作用。（2优化我国房地产上市公司的资本结构，提高企业盈利能力，通过资本结构的改进适应生产经营发展的需要。（3）适当的降低资产负债率，扩大融资渠道、降低企业对债务融资的依赖性（4）合理的确定企业规模，树立正确的企业规模反展观，从而提高企业盈利能力（5）提升企业的成长性，也可以达到提高企业盈利能力的目的。（6）提高企业的营运能力，其反映的是企业资金利用的效率，营运能力的提高对于提高企业盈利能力也是有重要影响。（7）企业应结合自身的发展战略情况和房地产行业的特点合理的规划资本结构，不能只是提高眼前的盈利能力而忽视长远的企业发展。（8）时刻调整不同时期的资本结构因为自身情况和外部环境的变化，可能影响公司的资本结构决策

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