摘 要

增值税改革距今已有四年，在各个行业广泛应用，已经成为税收体制中的重要组成部分。近十年来，房地产业发展迅速且税收数额巨大，因此，抓住增值税改革的契机，做好房地产企业的税收筹划，对房地产企业具有重大意义。

本文以万科房地产企业为主要研究对象，对国内外相关文献进行研究，并辅助以对比分析法、案例分析法等方法进行研究。首先阐述了纳税筹划的相关理论，为后文的研究奠定理论基础；其次，对房地产整个行业的税负现状进行宏观分析；再次，对万科房地产企业的涉税现状以及存在问题进行微观的个例研究；最后，从经营阶段、主要税种、涉及风险及保障措施等三个方面对万科房地产企业进行具体的纳税筹划方案分析，并对其提出纳税筹划建议。

本文通过对万科房地产企业的相关研究，为其制定合理有效的税收筹划方案，减轻企业的税收负担，以更好地适应和利用增值税改革，从而进一步丰富我国房地产企业有关税收筹划研究。

关键词：增值税改革；房地产企业；税收筹划；

Abstract

The value-added tax reform has been widely used in various industries for four years, and it has become an important part of the tax system. In the past decade, the real estate industry has developed rapidly and the amount of tax revenue is huge. Therefore, it is of great significance for real estate enterprises to seize the opportunity of VAT reform and make tax planning for real estate enterprises.

In this paper, Vanke Real estate enterprises as the main research object, domestic and foreign related literature research, and assisted by comparative analysis, case analysis and other methods. First of all, it expounds the relevant theory of tax planning, which lays the theoretical foundation for the later research; secondly, it makes a macro analysis of the current tax situation of the whole real estate industry; thirdly, it makes a micro case study of the current tax situation and existing problems of Vanke Real estate enterprises; finally, it makes a micro case study of Vanke Real estate from three aspects of operation stage, main taxes, risks involved and safeguard measures The enterprise carries on the concrete tax payment plan analysis, and proposes the tax payment plan suggestion to it.

This paper makes a reasonable and effective tax planning plan for Vanke Real estate enterprises through the relevant research, reduces the tax burden of enterprises, so as to better adapt to and make use of the VAT reform, so as to further enrich the research on tax planning of real estate enterprises in China.

Key Words：VAT reform；real estate enterprises；tax planning；

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景与意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 文献综述 2

1.2.1 国外研究现状 2

1.2.2 国内研究现状 3

1.3 研究内容方法及思路 4

1.3.1 研究内容 4

1.3.2 研究方法 4

第2章 纳税筹划相关理论介绍 6

2.1 理论基础 6

2.1.1 契约理论 6

2.1.2 博弈论 6

2.1.3 税负转嫁理论 6

2.2 纳税筹划基本原则 7

2.2.1 合法性原则 7

2.2.2 前瞻性原则 7

2.2.3 综合平衡原则 7

2.2.4 目的性原则 8

2.3 纳税筹划的主要方法 8

2.3.1 发票管理筹划 8

2.3.2 纳税时间筹划 8

第3章 增值税改革下万科房地产公司税负现状及问题分析 10

3.1 房地产行业税负现状分析 10

3.1.1 增值税改革后房地产行业主要涉及税种分析 10

3.1.2 增值税改革后房地产行业的税负结构分析 12

3.1.3 增值税改革对房地产行业的影响 14

3.2 万科房地产公司涉税现状 15

3.2.1 万科房地产公司简介 15

3.2.2 增值税改革后万科房地产公司财务状况 15

3.2.3 增值税改革前后万科房地产公司税负情况对比分析 17

3.3 增值税改革后万科房地产公司纳税筹划存在的问题分析 19

3.3.1 税收政策更新不及时 19

3.3.2 纳税筹划涉税风险认识不足 19

3.3.3 忽视筹划的微观性和宏观性相协调 20

3.3.4 纳税筹划方案的执行缺乏有序性和科学性 20

第4章 增值税改革后万科房地产公司纳税筹划方案分析 21

4.1 基于经营阶段的纳税筹划方案设计 21

4.1.1 规划准备阶段纳税筹划 21

4.1.2 开发建设阶段纳税筹划 22

4.1.3 销售阶段纳税筹划 23

4.1.4 保有阶段纳税筹划 24

4.2 基于主要税种的纳税筹划方案设计 25

4.2.1 增值税纳税筹划 25

4.2.2 企业所得税纳税筹划 26

4.2.3 土地增值税纳税筹划 27

4.3 增值税改革下纳税筹划涉及风险及相关保障措施 28

4.3.1 纳税筹划方案主要涉税风险 28

4.3.2 保障措施 29

第5章 增值税改革下万科房地产公司纳税筹划的建议 30

5.1 基于增值税的税收筹划建议 30

5.1.1 增值税整体税收筹划 30

5.1.2 新老项目的筹划 30

5.2 基于土地增值税的税收筹划建议 31

5.2.1 土地增值税整体税收筹划。 31

5.2.2 分别核算普通住宅和其他开发产品。 32

5.3 基于企业所得税的税收筹划建议 32

5.3.1 所得税整体税收筹划 32

5.3.2 采用分期开发方式。 32

5.4 基于万科房地产企业存在问题的税收筹划建议 33

5.4.1完善内部控制 33

5.4.2建立风险管理系统 33

5.4.3优化资金管理 33

第6章 结论与展望 35

6.1 研究结论 35

6.2 研究不足与未来展望 35

6.2.1 研究不足 35

6.2.2 未来展望 35

参考文献 36

致谢 37

第1章 绪论

1.1 研究背景与意义

1.1.1 研究背景

一直以来，我国的税制结构中同时含有增值税和营业税，随着市场经济的建立、发展和逐步完善，以及多样化经营和新的经济形势不断显现，这种分立并行的税制结构的弊端开始渐渐显现。二者界定模糊，使得增值税的抵扣链在一定程度上受到了营业税的影响，导致重复征税的问题加重，第二、三产业之间无法相互紧密联系，严重影响了行业和企业的发展活力，阻碍了产业转型和结构升级。

为了使税收制度更加科学合理，减轻企业的税收负担，进一步优化我国经济结构，2012年国务院决定开展营业税改征增值税试点，经过四年的研究和实践，包括房地产业在内的许多行业都被纳入营改增的试点范围，其所面临的税收环境发生了巨大的转变，是机遇也是挑战。至此，营业税已全部完成了向增值税的转变。

房地产业作为我国新兴的支柱产业，同时也是国民经济发展的基本生产要素和国民经济发展的基础，其是否能够繁荣健康的发展关系到我国国民经济能否长远发展。我国房地产业是一个比较复杂的行业，有着经营规模大、涉及内容广泛、项目建设周期长、政策导向性强、税种复杂且重复征税现象严重等特点。因此，为了能够使得房地产业能够跟紧政策导向，优化产业结构，降低企业相关费用和税负，增加收益，就需要在增值税改革的大背景下进行相关的纳税筹划，根据企业自身的情况制定行之有效且科学合理的税收筹划方案。