摘 要

自改革开放以来到二十一世纪的今天，我国的特色社会主义发展非常迅速，沉睡的东方雄狮已经苏醒过来，我国可以说是这个阶段里发展最为迅速的国家，令世界上的发达国家都震惊不已，我国目前已经成为了世界第二大经济体，人民的生活水平也有了翻天覆地的变化，城市化进程非常快，越来越多的楼房拔地而起，房子已经是现在我国公民每一个人拥有或者还没有房产的公民想要拥有的东西，但是最近今年却经常发生房屋买卖合同纠纷的案件，这也是由于房地产行业有着非常高的风险性，房地产企业的利润回报周期是非常长的，当房地产企业准备开展一个项目时，他需要竞标土地，建造工程，政府监督验收，到最后的销售环节，这是一个非常长的过程，而在这个过程中，房地产企业基本是只有支出，没有回报，因此在这个过程中房地产企业的资金周转率非常低,所以很多房地产企业都会使用在房子还没有建造结束的时候就进行销售环节，提前回笼资金，这对于我们买房子的公民来说是具有非常高的风险性的，一些房地产企业老板打法律的擦边球，把房子先卖出去在进行抵押或者是一套房产卖给多个消费者。这也是由于目前我国对于这个房产预售模式的法律法规条例不健全导致的，这里我们就来研究一下这个问题，通过结合案例和理论进行分析讨论，并结合目前我国在房屋买卖上的相关法律法规体系，试图为房屋买卖合同纠纷上建立一套合理完善的法律法规体系提供提供一些建议和立法方向，以保障我国公民在房屋买卖是可以合理有效的保障我们的自身权益。

关键词：房屋买卖；合同纠纷；法律

Abstract

Since reform and opening up to the 21st century today, the Chinese characteristic socialism is developing very rapidly, sleeping lion has recovered in the east, China is the fastest-growing countries in this stage, the developed countries in the world is shocked, at present has become the world's second-largest economy, people's living standard has had the earth-shaking changes, the urbanization process is very fast, more and more buildings springing up, the house is now every one of our citizens have or haven't property of citizens want to have a thing, but it often happens in recent year the sale and purchase contract dispute case, This is because the real estate industry has a very high risk, real estate enterprise profit margin cycle is very long, when the real estate enterprises ready to carry out a project, he needs to bid for land, construction of the project, the government supervision and inspection, at the end of the sales link, this is a very long process, and in this process, the real estate enterprises is basically only spending, no return, so in the process of the real estate enterprise's capital turnover is very low, so a lot of real estate enterprises are used at the end of the house has not yet been built for sale link, drained in advance, This is a very high risk for us to buy a house for the citizens, some real estate business owners playing the edge of the law, the house first sold for mortgage or a house sold to multiple consumers.It is also because at present our country for the real estate pre-sale model caused by imperfect laws and regulations of the act, here we have to research this problem, by combining case analysis and theory discussion, combined with the current China's relevant laws and regulations on the sale and purchase system, trying to building business contract dispute on to establish a perfect legal system to provide reasonable legislation to provide some Suggestions and direction, to protect our citizens at home sales can be reasonable and effective safeguard the rights and interests of our own.

Key words: housing sales; Contract disputes; The law

引言

在我国的历史发展长河中，安土重迁一直是我们老百姓非常关注的问题，最看出房子在我们人民心中的重要地位，而是否拥有房产就变成我国社会主义制度建设程度和特色社会主义经济发展程度的一个非常关键的指标，我国的土地的所用权是属于政府和党的，土地具有不可变动性，一次在土地上建造的房地产也是具有不可变动性的，与此同时我国有着世界上第三大的地理面积和世界上最多的国家人口，自我国的改革开放以来，我国的经济发展非常迅速。这个过程中，房地产行业不仅仅是加快了我国的城市化建设，同时房地产行业对于我国经济的贡献是非常大的，房地产行业目前已经是我国经济发展非常支柱性的行业。越来越多的人需要购买房子，这也是由于我国的房产是和户口教育向挂钩的，但是在房产交易量与日俱增的情况下，，一些房地产企业老板打法律的擦边球，把房子先卖出去在进行抵押或者是一套房产卖给多个消费者，这就造成了最近几年非常多的房屋买卖合同纠纷的发生，而且在想着多元化发展，这是一个非常需要我们来重视的问题了。在房屋买卖合同纠纷问题发生后却没有一个合理完善的解决纠纷的法律法规机制，所以我们这个就来讨论一下这个问题。

目 录

摘要 1

Abstract 2

引言 3

第一章、2018年武汉市中级人民法院房屋买卖合同纠纷案裁判现状 5

1.1房屋买卖合同纠纷案件裁判概述分析 5

1.2房屋买卖合同纠纷案件审判情况 5

1.3房屋买卖合同纠纷审结案件诉讼请求分析 5

第二章、房屋买卖合同纠纷争议焦点分析 7

2.1房屋买卖合同纠纷争议概况 7

2.1.1案件类型多样化 7

2.1.2诉讼请求和争议问题集中 7

2.1.3案件之间互有联系，容易衍化为集团诉讼 7

2.1.4共同诉讼案件集中，审理难度大 8

2.2武汉市中级人民法院2018年房屋买卖合同纠纷几个主要争议焦点 8

2.2.1不按期办理房屋过户手续的违约行为 8

2.2.2付款时间及付款方式方面的违约行为 8

2.2.3合同协议的效力问题纠纷 10

第三章、我国房屋买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善 11

3.1我国房屋买卖合同纠纷的立法现状 11

3.2房屋买卖合同纠纷立法存在的问题 11

3.2.1缺乏对房屋质量标准进行评定和规范的专项立法 11

3.2.2缺乏诚信思想细化落实在具体法律规范中 12

3.3房屋买卖合同纠纷立法完善建议 12

3.3.1制定《中华人民共和国房屋买卖合同法》 12

3.3.2行政监管中加大罚款力度 13

3.3.3建立惩罚性赔偿制度 13

结论 15

参考文献 15

致谢 16

第一章、2018年武汉市中级人民法院房屋买卖合同纠纷案裁判现状

1.1房屋买卖合同纠纷案件裁判概述分析

从武汉市中级人民法院历年房屋买卖合同纠纷案件裁判文书的分析，武汉市房屋买卖交易纠纷数量从2013年开始逐年递增。其中2013年95件，2014年436件，2015年925件，2016年1230件，2017年1458件，2018年1862件，2018年1712商品房买卖合同纠纷数量的逐年递增体现出武汉市商品房交易市场的活跃，而2017年和2018年交易纠纷明显陡增的原因之一是受武汉市房屋限购政策的影响，因武汉市房屋限购致使房屋价值迅速增长，房屋出卖方违约、买受人要求继续履行合同并主张违约金的诉讼占据很大比例。

1.2房屋买卖合同纠纷案件审判情况

通过分析武汉市各级人民法院的3904份民事判决书，可以知道商品房买卖合同纠纷案件经过一审程序的有2827件，占比72.41%；二审案件有1030件，占比26.38%；再审案件有民事判决书的有3 8件，占比 0.97 %；通过民事调解解决的案件因为未公开，故不清楚数量，但是根据律师办理民商事案件的经验来说，以调解方式解决的纠纷不在少数。也即是，经过法院一审程序审理的商品房买卖合同纠纷，其中有36.43%的案件的当事人不服一审民事判决书向上级人民法院上诉，选择上诉的当事人一审基本均未委托律师，有3.68%的当事人不服已生效判决选择向人民法院申请再审（再审案件比例不包括再审法院通过裁定驳回的案件）。而武汉市中级人民法院2018年审理的房屋买卖合同纠纷案件中经过一审程序的有8件，二审程序的有1617件，再审程序的有29件，再审审查与审判监督程序的有56件。

1.3房屋买卖合同纠纷审结案件诉讼请求分析