摘 要

近年来，随着城市房价不断高涨，在郊区及农村出现了大量小产权房。目前小产权房的境地很尴尬，一方面小产权房价格低廉，能满足许多中低收入者的住房需求，尽管小产权房交易存在很大的风险，买受人的利益难以得到保障，小产权房交易仍然十分火爆；另一方面，小产权房违反了《土地管理法》关于集体土地使用权不得转让的规定，因此国家坚决打击小产权房，不予登记发证。针对这一情况，目前有两种意见，一是拆除，二是合法化，但联系我国实践情况，合法化已是大势所趋。本文在对小产权房问题的分析基础之上，探讨实现小产权房交易的合法化途径。首先确认什么是小产权房，有哪些分类，目前小产权房交易存在哪些风险，然后进一步从分析小产权房问题的成因，探究小产权房交易合法化的必要性，最后从修改《土地管理法》与改革农村土地产权制度两方面来构建完整的小产权房合法化制度。

关键词：小产权房；合法化；集体土地使用权

Abstract

In recent years, with the city housing prices continue to rise, a large amount of small property right houses have been built in the suburbs and rural areas. At present, the situation of small property right house is very embarrassing. On the one hand small property right house prices low, which meets the housing demand of many low-income. Despite there are so many big risks in small property right house transactions that the buyer's interests are difficult to protect, Housing transactions are still very hot; On the other hand, since the small property right house violates the "Land Management Law" ,which states that the collective land use rights may not be transferred, our government firmly against small property right house, no registration and no certification. In response to this situation, there are two kinds of measures, one is demolition, the second is legalization, but contacts our practice, legalization is the trend of the times. Based on the analysis of the small property right house problem, this paper discusses the way to realize the legalization of small property right house transactions. First of all to identify the definition and classification of small property right house, the risks of current small property right house transactions, and then further analyze the causes of small property right house problems, to explore the need for legalizing the small property right house transactions, and finally to build a complete system of legalization of small property rights, by modifying "Land Management Law" and reforming collective land property right system.

Key Words: Small property rights house；Legalization；Collective land-use right

目录

第1章 绪 论 1

1.1研究背景与意义 1

1.1.1研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2研究现状 1

1.3研究思路与方法 2

1.3.1基本思路 2

1.3.2研究方法 2

第2章 小产权房概述 3

2.1小产权房的概念 3

2.2小产权房的分类 3

2.2.1根据建设用地性质进行分类 3

2.2.2根据建设主体进行分类 4

2.3小产权房存在的风险 4

2.3.1小产权房的产权归属模糊 4

2.3.2小产权房所有人权能受限 4

2.3.3小产权房的质量难以保障 5

第3章 小产权房问题的成因 6

3.1法律制度方面的原因 6

3.1.1土地所有权和土地使用权流转的二元结构 6

3.1.2土地征收制度实践中存在不合理 6

3.2社会经济方面的原因 7

3.2.1房价高涨和土地价值凸显 7

3.2.2国家住房保障措施不到位 7

第4章 小产权房合法化分析 9

4.1小产权房买卖合同效力认定 9

4.2小产权房合法化的必要性 10

4.2.1小产权房合法化能促进农村的发展 10

4.2.2小产权房合法化有利于抑制房价高企 10

4.2.3小产权房合法化有助于实现社会平等 11

第5章 小产权房合法化的制度构建 12

5.1规范小产权房交易市场 12

5.1.1现有小产权房分类处理 12

5.1.2小产权房交易的管理和引导 13

5.2立法完善与法律制度改革 14

5.2.1对《土地管理法》的修改建议 14

5.2.2完善农村土地产权制度 15

结语 16

参考文献 17

第1章 绪 论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

据调查，目前我国小产权房面积高达70亿m²，尤其是在北京、上海、深圳等大城市，小产权房面积占住房总面积比重更大。在房价高涨的背景下，小产权房的存与否关系到人民的住房问题，因此这一问题被反复提及，随着房价被越炒越热，到现在俨然成为了一个社会热点问题。无论城镇居民、房地产开发商还是农村村民及集体经济组织，以及各相关领域的学者们都在观望政府的态度，希望能合理解决小产权房问题。尽管近十几年来中央部委颁布的有关小产权房建设和销售的诸多规范性文件都认定小产权房是违法建筑，规定小产权房不得登记发证，但随着当前小产权房交易现状与我国关于小产权房的各项规定的矛盾不断加剧，小产权房合法化已是大势所趋，只是目前时机尚未成熟，相关制度及具体操作机制还有待完善。

1.1.2研究意义

解决小产权房的合法性问题以及提出具体合法化路径，具有理论和现实两方面的意义：

（1）理论意义：小产权房交易是否合法存在争议的原因之一在于我国《土地管理法》的相关规定与《宪法》、《物权法》及《农村土地承包法》之间存在较大矛盾。研究小产权房合法化途径有利于完善与统一我国的土地管理法律法规体系，明晰农村土地产权归属，促进农村土地制度改革。