论文总字数：19251字

摘 要

城市规划以及城市地价是影响城市发展的两个重要因素，这两者之间的关系有非常紧密，彼此联系，缺一不可。科学正确的城市规划是以合理的地价为基础的，而正确的地价又是在城市规划的前提下产生的，违背这些规划，会导致土地市场产生不合理的影响，不利于土地市场的发展，进而影响到城市的发展。因此，城市规划与土地价格需要合理正确的分析和对待，也是一个急需研究的问题。

本论文围绕城市规划因素对地价变化的影响分析，对城市规划与地价之间的关系进行研究分析，并以南京市江北新区的发展为例，详细说明。研究中涉及到城市规模，交通通达度，城市分级，城市性质等方面的分析。

关键词：城市规划 土地价格 GIS

Analysis of Urban Planning Factors on Land Price Changes

Abstract

Urban planning and urban land prices are two important factors that affect urban development. The relationship between the two is very close, and they are inextricably linked.Scientific and correct urban planning is based on reasonable land prices, and the correct land prices are generated under the premise of urban planning. Violations of these plans will lead to unreasonable land market impacts and will not be conducive to the development of the land market. Which in turn affects the development of the city. Therefore, urban planning and land prices need reasonable and correct analysis and treatment. It is also an issue that needs urgent research.

This paper analyzes the impact of urban planning factors on land price changes, studies and analyzes the relationship between urban planning and land prices, and takes the development of the Jiangbei New District of Nanjing as an example to explain in detail.The research involved the analysis of urban scale, traffic accessibility, urban classification, and nature of the city.

Keywords: urban planning; land price; GIS

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1引言 1

1.2课题的背景 1

1.2.1研究背景 1

1.2.2研究意义 2

1.3国内外的研究现状 2

1.3.1国内研究现状 2

1.3.2国外的研究现状 3

1.4本文技术路线 3

第二章 城市规划与土地价格的关系 5

2.1城市规划 5

2.1.1城市规划的含义 5

2.1.2城市规划的内容 5

2.2土地价格 6

2.2.1城市土地价格的含义 6

2.2.2城市土地价格的特点 6

2.2.3城市土地价格的发展体系 7

2.3城市规划与土地价格的关联性 8

2.3.1城市规划与土地价格变化的关系 8

2.3.2改进城市规划，完善城市土地价格体系 8

2.4本章小结 9

第三章 城市规划因素对土地价格的影响 10

3.1城市性质对土地价格的影响 10

3.1.1城市性质 10

3.1.2确定城市性质的意义 10

3.1.3城市的分类 10

3.1.4确定城市分类性质对地价变化的影响 11

3.2城市规模对土地价格的影响 12

3.2.1人口规模对地价的影响 12

3.2.2用地规模对地价的影响 12

3.3城市交通规划对土地价格的影响 13

3.3.1城市交通及规划 13

3.3.2交通规划对地价变化的影响 13

3.4城市定级因素 14

3.4.1城市通达度 14

3.4.2城市的基本设施 14

3.4.3城市环境 15

3.5本章小结 15

第四章 实证研究——以南京市江北新区为例 16

4.1南京市江北新区概况 16

4.2数据的分析 17

4.2.1数据的来源 17

4.2.2分析方法 17

4.3分析方法的实现 17

4.3.1软件的介绍 17

4.3.2数据的处理 18

4.3.3构建的方法 20

4.3.4研究的成果 22

4.4南京市江北新区地价对城市规划的反馈影响 23

4.4.1中心城区对周围土地价格的影响 23

4.4.2旧城区的改造以及城市的更新 24

4.4.3用地结构的改变 24

4.5本章小结 24

第五章 总结与展望 25

5.1论文总结 25

5.2不足与展望 25

参考文献 26

致谢 27

第一章 绪论

1.1引言

在我们人生中能够很好的利用的自然资源中，土地资源是最珍贵的，也珍惜的资源之一。土地作为自然的产物，它具有固定性和不能移动的特点^[1]。土地的产生不会由于人的意志而转移，土地拥有数量有限、肥沃区别、位置的空间性。土地资源具有质和量两个内容。而且，在土地资源利用的过程中，由于有地域的差距不同，具有时间空间特性，在不同地区及不同的时间，所包含的内容不一样。但是，如今现在土地利用的不规范性，人口的急剧增长，导致土地的经济供给量减少，土地由此成为一种稀缺资源。对城市土地而言，土地更是稀缺，不能满足需求，尤其是经济好的大城市。

在东部发达地区，发达城市中，人口密度大，但相对于中西部而言，土地的数量就是相对有点少，且土地的利用效率在前期较为低下。为了合理的分配协调城市土地资源，完善城市土地利用体系，改善城市的规范，城市规划应运而生。城市规划是政府对城市的基础设施，经济发展，房屋建设科学合理调控土地的市场政府介入^[2]。城规主要的任务是通过分配土地来实现城市发展的安排，也就使得城规与城市地价有着比较重要的联系。土地价值凸显，但各方面的利益关系等问题也相继出现，各种矛盾指向土地，越来越尖锐。因此，合理的分配土地，用城市规划等政府手段，加强对土地利用的约束，运用市场分析等手段，加强对土地发展的研究，强调出在发展较好的城市中，城市规划对于土地价格的影响，并为土地发展整理出更好的方案，改变土地利用效率低，浪费土地的问题。

1.2课题的背景

1.2.1研究背景

1982年，国家颁布的《中华人民共和国宪法》中土地属于国家，任何人不得进行金钱交易，对土地进行违法转让。1986年，国家出台《中华人民共和国土地管理法》，，2002年以后，相继出台了国家挂牌土地买卖，经营性土地买卖转让等文件^[3]。在这些法律的基础上，我国对于土地的使用逐渐完善，并趋向于公正，公平，逐渐对民众公开，让群众了解到国家的土地使用以及对国土局，资源局政府进行监督。

1.2.2研究意义

随着我国国家经济的发展，人民生活的提高，物质利益的上升，精神世界的丰富，学历的越来越高，对于土地的了解，人们了解到土地不仅仅是目前土地的经济，而是对于土地未来的涨价和升值空间，即城市规划中人们对于土地的预期价值。但有个问题是，我国刚开始对于城市的规划并不是很重视，对于沿海城市，城市规划中的土地可持续利用与出让土地来实现规划有冲突。对于二三线城市来说，土地的出让与城市的规划仅从空间的布局上考虑，并未有去考虑城市土地的经济价值及没有配套的详细规划，导致的结果便是难以被市场接受，甚至在土地交易时出现流拍的现象。而且，国内不同国外，对于规划师的研究刚开始并没有给太多的重视也有很多政府方面的人不注重规划师的意见。

我们研究城规与地价的关系，并不是为了增加一门学科，而是想更好的利用国家的土地，优化城市的空间布局，提高土地的利用效率，增加城市对投资的吸引力，也是为了加快城市的经济发展，提高人民的生活水平，探索出城市地价与规划之间的关系，以至我们能够更好的利用城市规划来解决以前土地利用中的问题，改善土地结构，解决土地市场的存在的不合理问题。

1.3国内外的研究现状

1.3.1国内研究现状

城市规划对于土地市场的影响首先体现在地价的变化上面。我国向西方国家借鉴他们的经验来加快我国城市化发展的速度，虽然我国对于城市规划以及地价方面的研究很多，但能够考虑到两者关系全面性的较少。不过，近几年，我国重视城市规划，在这样的背景下，有关城规、土地方面的研究人员也逐渐变多。如:从城市规划空间格局的角度研究西安市中心城区的土地级别的变化的学者，岳大鹏等人^[4]。有关于城规和地价的论文也是比较多的。其中，把城市规划内容作为影响地价的因素进行研究的，如华文等人关于城市地价水平影响因素的分析中，通过研究城市区位等，表明城市规划是影响地价的重要因素之一^[5]。以及陈佳浓等人从城规方面进行地价的研究^[6]。陈伟，桂小琴从城规方面分析对地价空间分布规律的研究^[7]。王刚、王雅琳探讨地价及规划之间的联系影响^[8]。李莉不但分析了两者关系，并且进行实证分析^[9]。孙天壮、梁晓兵等对两者关系影响的具体分析^[10]。

1.3.2国外的研究现状

国外城市相对大陆有成熟的土地市场体系和完善的土地资料经管，因此国外城市的土地价格估价以市场比较法为主。在国外，经济学家，城市规划学家，环境学家，地理学家等很多方面的专家学者均对城市规划下的土地利用表示很大的注重而且发表了建议和论文。Anil Rupasingha和Stephan J.Goetz运用微观经济学的方法分析了政策对地价的影响^[11]。最终得出结论：地价与规划之间有很大联系。通常上，城市规划与土地多少相关，以城市规划所涉及到的土地，使得土地的价格发上了相应的变化。同时，有不同地理专业的学者从不同角度分析了地价的影响因素，如：Walead.A.A认为城市郊区的土地与市区的土地是有联系的^[12]，Westin与Margaret通过对美国城市区住宅地和房价之间的研究，表明土地供求与房价存在很大的联系^[13]。

1.4本文技术路线

首先，本文对于城市规划对于土地价格的影响分析通过地图数据进行分析。在借鉴其他以往城市的规划和地价变化以及评估的基础上，选择具体的一个城市进行分析。

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